Как из одной квартиры сделать две

Любая квартира или дом представляет собой капитал, который можно использовать для того, чтобы существенно «расширить жилплощадь». Купить еще одну квартиру или переехать в более просторную. Раньше люди менялись «с доплатой». Но сегодня «доплаты» таковы, что без помощи ипотечного кредита их просто не осилить. Банки уже сегодня предлагают программы, рассчитанные на клиентов, которые, говоря бюрократическим языком, хотели бы «улучшить жилищные условия».

К большой добавляем маленькую
Представим семью, которая живет в двухкомнатной квартире стоимостью $300 тыс. и хочет отделить женатого сына, купив однокомнатную квартиру за $150 тыс. Допустим, из-за небольшого «белого» дохода молодой семье не удалось получить обычный ипотечный кредит. В таком случае выходом может стать ломбардная ипотека.

Главный принцип ломбардной ипотеки — оформление в залог не приобретаемой, а старой, уже имеющейся, квартиры. Такой кредит предлагают Городской ипотечный банк, Дельта-Кредит, Райффайзенбанк, ИБ «КИТ-Финанс», Собинбанк, Московский кредитный банк, Банк Москвы, Банк «Возрождение».

Прежде банки брали в залог как приобретаемое, так и уже существующее жилье. А теперь дают кредиты под залог только одной квартиры – уже существующей. Кредит обычно не превышает 80% стоимости недвижимости. 100% стоимости жилья не предлагает ни один банк. В нашем случае требуемые $150 тыс. составляют 50% рыночной цены $300 тыс. Кредит вполне получить реально. Если кредит берется на срок 20 лет, под 14% годовых, то ежемесячные выплаты будут около $1500.

При целевом ломбардном кредите деньги предоставляются только на определенную покупку. В нашем случае банк потребует предоставить документы, подтверждающие тот факт, что на заемные средства была приобретена именно жилая недвижимость. Данный банковский продукт предполагает обычные при ипотеке процентные ставки.

Что ликвидно, а что — нет
Получить ломбардный ипотечный кредит может не каждый обладатель жилой недвижимости. Предмет залога – квартира, коттедж или таун-хаус – должен быть ликвиден, то есть банк должен увериться, что в случае дефолта заемщика залог можно легко реализовать. Следовательно, недвижимость должна быть оценена специалистом компании, которой доверяет банк-кредитор. Стоит такая услуга около $100.

По словам директора по оценке жилой недвижимости консалтинговой группы НэоЦентр Виктора Макарова, обычно к квартире в многоквартирном доме банки предъявляют следующие требования:

квартира не должна располагаться в аварийном здании, в доме, включенном в списки сносимых объектов. Лучше всего, если дом построен не ранее 1970 года. В иных случаях возможны проблемы – не все банки принимают малогабаритные квартиры, квартиры в хрущевских домах;

— квартира не должна подвергаться несанкционированным перепланировкам;

— в доме не должно быть деревянных или смешанных перекрытий;

— возможны проблемы, если квартира уже продавалась более трех-четырех раз. Разумеется, обязательна юридическая чистота объекта;

— возможны трудности, если один из собственников квартиры или лиц, имеющих право пользоваться данным помещением – ребенок или недееспособный гражданин;

— невозможна передача в залог недвижимости, в которой зарегистрированы более пяти человек;

— если жилье принадлежит нескольким собственникам, все владельцы должны дать письменное согласие на сделку и выступить поручителями по кредиту;

— если в квартире помимо ее владельцев прописаны еще некие лица, они должны предоставить нотариально заверенное согласие на передачу квартиры в залог;

— нельзя отдать в залог часть или долю владения недвижимостью.

Что интересно, к новому жилью строгих требований не предъявляется. Новая недвижимость может быть какой угодно, в том числе находиться в доме, предназначенном под снос, или оказаться загородным домом в регионе, где банк не присутствует.

Андеррайтинг: на слово больше никто не верит
Ужесточение требований банков к заемщикам коснулось абсолютно всех, в том числе и желающих взять ипотечный ломбардный кредит. По наблюдениям руководителя ипотечного направления агентства недвижимости «Держава» Виктории Наймушиной, еще год назад ипотечный кредит под залог существующей недвижимости получить было очень просто. Клиенту достаточно было заполнить анкету и заявить, что он зарабатывает энную сумму. Он получал кредит даже в том случае, если квартира принадлежала не ему, а родителям.

Времена изменились, и теперь потенциальным заемщикам ломбардного ипотечного кредита придется проходить процедуру андеррайтинга на общих основаниях и убеждать банк, что они смогут выплатить остаток стоимости квартиры. Причем теперь многие банки примут в залог только принадлежащую лично ему недвижимость.

Меньшую «меняем» на большую
— Клиентам, которые желают получить деньги под залог существующего жилья, чтобы приобрести с помощью ипотеки, например, квартиру для детей или для сдачи в наем, мы идем навстречу, — говорит руководитель отдела продаж на вторичном рынке жилья Русского ипотечного банка Сергей Борисов. — Также существуют клиенты, которые закладывают московскую квартиру, чтобы приобрести загородный дом. А вот для тех, кто просто хочет «разморозить» недвижимость, Русский ипотечный банк создал иной кредитный продукт – кредит на любые цели. Но он выдается не на столь выгодных условиях, как целевые ломбардные ипотечные кредиты «Залог Классический» и «Залог Загородный».

Особняком в перечне программ банка стоит кредит, который называется «Новые метры». Но ломбардным он не является, так как не предполагает залога существующего жилья. Он рассчитан в основном, на тех, кто хочет продать существующее жилье и купить квартиру лучшего класса или большей площади. Например, семья хочет переехать из квартиры стоимостью $200 тыс. в квартиру стоимостью $300 тыс. Учитывая стоимость существующего жилья, необходимо занять $100 тыс.

Читайте также:  Выгодно ли сдавать офисы в аренду

В такой ситуации сложно воспользоваться стандартными ипотечными продуктами, особенно если доходы потенциального заемщика могут не устроить банк. Да и чисто технически осуществить сделку будет непросто: придется или сначала продавать старую квартиру и жить на съемной, пока риэлторы подберут новое, лучшее жилье; или убеждать андеррайтеров банка в том, что вы действительно намерены продать старое жилье и досрочно погасить кредит. Банки на это идут крайне неохотно.

«Единственным банком, предлагающим ипотеку, под залог приобретаемого, а не имеющегося жилья, но готовый учесть возможности частичного погашения кредита за счет средств от продажи уже существующей недвижимости, является Русский ипотечный банк», — говорит Сергей Борисов. Сходство с ломбардной ипотекой в том, что банк выдает кредит лишь на 90% от стоимости приобретаемого жилья.

На практике схема работает так: наша семья обращается в банк, где проходит процедуру андеррайтинга и доказывает, что способна погасить необходимый ей кредит. Затем уже существующее жилье должно пройти процедуру оценки – в нашем примере ее рыночная стоимость составляет $200 тыс. В таком случае банк готов предоставить семье средства, необходимые для покупки квартиры стоимостью $300 тыс, в размере 90% стоимости жилья ($270 000). Заемные средства клиент получает прямо на сделке.

Есть еще одно отличие услуги «Новые метры» от классической ломбардной ипотеки. Договор предусматривает, что первые полгода клиент ничего не платит банку. Это время дается на переезд, ремонт, продажу старого жилья, которое как юридически и физически свободное можно реализовать за максимальную цену.

В случае, если клиент спустя полгода все еще не провел первый платеж, банк потребует досрочного погашения ипотечного кредита. И это понятно: первый и самый большой платеж большинство потребителей кредита «Новые метры» выплачивают именно из средств, полученных за счет продажи старого жилья. Однако юридического требования продавать старую квартиру банк не предъявляет.

Сумму первого, самого крупного платежа банк рассчитывает, предусматривая возможность внезапного падения стоимости квадратного метра. По версии банка, старая квартира, которую необходимо продать, стоящая сегодня $200 тыс., может упасть в цене до $140 тыс. (при падении стоимости квадратного метра на 60% в год, то есть на 30% за полугодие). Именно такой и будет сумма первого взноса — $140 тыс. Сюда уже включены проценты за полугодие пользования кредитом. Процентная ставка в первом полугодии составляет около 14%, после внесения первого платежа она снижается.

При условии стабильного или растущего рынка на руках у клиента останутся дополнительные средства (даже при условии, что квартира по-прежнему будет стоить $200 тыс.), которые он может как потратить по собственному усмотрению, так и внести в качестве досрочных платежей по кредиту. Никаких штрафов за досрочное погашение «Новые метры» не предусматривают, и дальше кредит погашается, как обычный ипотечный – аннуитетными платежами.

Резюме Интернет-портала о недвижимости Metrinfo.Ru
Главное достоинство «Новых метров» в том, что у заемщика появляется довольно времени и предостаточно денег, чтобы разобраться со своими проблемами. Что касается появления тех продуктов, о которых мы рассказали с самого начала, — приобретения маленькой квартиры под залог большой, то оно говорит о том, что выход из жилищного тупика есть практически всегда. И квартирный вопрос можно решить, не дожидаясь никаких милостей от государства или доброго дяди.

Примеры предложения кредитов, рассчитанных на улучшение жилищных условий

Разделение квартир на две на практике происходит намного реже, чем соединение двух и более в одну. Однако, бывают ситуации, когда требуется одну большую разъединить на две, например, при унаследовании несколькими родственниками или разводе бывших супругов.

Можно ли разделить квартиру на две отдельных

Итак, у вас имеется большая квартира, но вы хотите разделить ее на две отдельных. Причины могут быть разными:

  • супруги разводятся и хотят разделить одну квартиру на две, чтобы каждому из них досталось по отдельному жилому помещению;
  • родственники унаследовали жилье, но продавать с целью раздела вырученных средств не хотят, совместно владеть квартирой тоже не хотят;
  • ребенок вырос, вступил в брак, требуется отдельная жилая площадь, которую хотят выделить из большой семейной квартиры;
  • жилье купили с предпринимательской целью, так как два отдельных жилых помещения стоят намного дороже, чем одно такой же площадью.

Квартиры, ранее объединенные в одну

С разделом такого жилого помещения обычно сложностей не возникает, но это не значит, что для разделения достаточно просто возвести перегородку между двумя квартирами, придется приложить некоторые усилия, а именно:

  1. Заказать или сделать самому проект перепланировки. В проекте необходимо учесть возведение перегородки между квартирами, восстановление закрытого или заделанного ранее входа во вторую квартиру с лестничной клетки. В большинстве квартир при их объединении убирают лишнюю ванную комнату и туалет, при обратной перепланировке придется позаботиться об их восстановлении, также необходимо найти место для двух кухнях или кухонных нишах.
  2. Позаботиться о разделении единой системы электро- и водоснабжения, ранее объединенных в одну. Для этого необходимо получить разрешения в водо- и электроснабжающих организациях.
  3. Получить разрешение на перепланировку в местном муниципалитете. Если проект перепланировки будет сделан в соответствии со всеми нормативами и к нему будут приложены все необходимые документы, то с разрешением проблем не будет.
  4. Произвести фактическое разделение жилого помещения.
  5. Получить Акт проверки выполненных работ.
  6. Оформить право собственности на каждую вторичную квартиру.

Одна большая квартира

Гораздо сложнее происходит раздел одной большой квартиры, например, четырехкомнатной на две двухкомнатных. Согласно законодательству, в каждой из вторичных квартир должны быть санузлы (ванная комната или душевая и туалет), необходимо оборудовать помещение для кухни, а также обустроить отдельный выход на лестничную площадку.

Читайте также:  Заявление на гос регистрацию ооо

Такая же ситуация с оборудованием двух кухонь. Одна кухня уже есть, вторую придется проектировать, а здесь имеются определенные правила, например:

  1. Запрещено обустраивать кухню, если этажом ниже под ней расположена жилая комната, так как это ухудшает жилищные условия соседей, проживающих на нижнем этаже.
  2. Если планируется установка газовой плиты, то кухня-ниша в жилой комнате однокомнатной квартиры недопустима, так как помещение, где установлена газовая плита априори считается нежилым.
  3. Запрещено обустраивать кухню, если в квартире этажом выше над ней находятся санузлы или ванные комнаты по причине ухудшения жилищных условий в перестраиваемой квартире.

Как разделить квартиру на две отдельные квартиры

Раздел жилого помещения на несколько отдельных относится к перепланировке, поэтому все действия регламентируются Жилищным кодексом РФ.

Перепланировкой называется любое изменение конфигурации жилого помещения, требующее изменения техпаспорта. К перепланировке можно отнести:

  • перенос или демонтаж перегородок, дверных и оконных проемов;
  • объединение или разделение квартир;
  • обустройство санузлов, кухонь;
  • увеличение жилых помещений за счет подсобных;
  • монтаж перегородок;
  • некоторые другие действия.

При разделе квартиры необходимо будет:

  1. Обустроить отдельный выход для второго жилого помещения. Так как стены любой квартиры по периметру являются капитальными, помимо планировки выхода потребуется разработка проекта усиления несущей стены, а это прерогатива специализированной организации, занимающейся проектированием таких работ.
  2. Сделать проект перепланировки таким образом, чтобы все новые санузлы не попали в пространство над кухней или жилой комнатой квартиры, расположенной ниже. Также необходимо соблюсти условие, чтобы проектируемая кухня не расположилась над жилой комнатой соседей снизу.
  3. Проектировщик должен предусмотреть отдельную вентиляцию для кухни и санузла, так как объединение вентиляционных каналов ванных комнат, туалетов с такими же конструкциями для кухонь недопустимо.
  4. Для каждой из вторичных квартир потребуется согласование и установка отдельных счетчиков электроснабжения и приборов учета горячей и холодной воды.

Алгоритм разделения квартиры

Весь процесс разделения жилого помещения должен проходить в определенном порядке и по определенному алгоритму:

  1. Проектирование.
  2. Согласование в местных муниципальных организациях.
  3. Сам процесс фактического раздела одной квартиры на две.
  4. Проверка выполненных работ и составление Акта проверки.
  5. Регистрация вторичных объектов недвижимости.

Проектирование

Для разработки проекта разделения квартиры необходимо обратиться в специализированную проектную организацию и предоставить им техпаспорт жилого помещения либо поэтажный план и экспликацию.

Специалист посещает квартиру для осмотра и обмера всех помещений, а также уточнения мероприятий по предполагаемой перепланировке. Если владельцы квартир уже попытались составить эскиз перепланировки, сотрудник проектной организации проверит возможность проведения переделок по эскизу заказчика.

После проведения предварительного осмотра специалист составляет заключение, в которое вносятся следующие сведения:

  1. Данные об объекте недвижимости и конструктивные характеристики делимой квартиры.
  2. При наличии – все выявленные дефекты.
  3. Выводы о допустимости (или недопустимости) выполнения мероприятий по разделу жилого помещения на два отдельных. В этой части документа специалист также указывает, нарушает ли (или не нарушает) запланированный раздел объекта недвижимости строительные нормы и правила, а также права соседей.

Если специалист дает заключение, что раздел квартиры в техническом плане возможен, то готовится проект перепланировки, срок подготовки такого проекта составляет 2-7 календарных дней. Готовый проект перепланировки содержит:

  1. Общие сведения о жилом помещении.
  2. Какие мероприятия предлагаются для осуществления перепланировки.
  3. План первичного жилого помещения до начала работ.
  4. План вторичных квартир после завершения разделения.
  5. План всех конструкций, которые подлежат демонтажу.
  6. План предлагаемых к монтажу конструкций.
  7. Приложения.

Проект заверяется подписью руководителя проектной организации и печатью.

Согласование

Согласование намеченной перепланировки в органах местного самоуправления является обязательной процедурой, иначе все проведенные работы по разделу квартиры будут считаться незаконными.

Этапы

Весь процесс согласования делится на несколько этапов, очередность каждого из них необходимо соблюдать, также обязательно выполнение каждого из нижеперечисленных пунктов:

  • составление проекта и получение положительного заключения из специализированной организации;
  • сбор документов, необходимых для получения разрешения;
  • посещение жилинспекции и подача там заявление о разрешении на перепланировку с обязательным приложением к заявлению всех требуемых документов;
  • после получения разрешения – выполнение работ по разделу квартиры;
  • проверка комиссией выполненных работ и составление акта приемки раздела жилого помещения;
  • ввод в эксплуатацию вторичных жилых помещений.

Документы

Для получения разрешения на раздел квартиры в органы местного самоуправления необходимо представить следующие документы:

  • заявление на разрешение фактического раздела объекта недвижимости;
  • правоустанавливающие документы на жилое помещение;
  • проект перепланировки;
  • заключение специализированной организации о возможности проведения работ по разделу квартиры;
  • ксерокопия паспорта заявителя;
  • техпаспорт на квартиру;
  • согласие на перепланировку всех собственников жилого помещения;
  • при необходимости – согласие соседей на реконструкцию (требуется при обустройстве выхода из новообразованной квартиры на общую лестничную площадку);
  • разрешение газовых служб (если планируется установка или перенос газового оборудования);
  • разрешение электриков на установку новых приборов учета;
  • если квартира находится в здании – памятнике архитектуры, культуры или истории, то дополнительно потребуется заключение органов по охране памятников о возможности проведения работ по перепланировке.

Составление заявления для получения разрешения на проведение перепланировки имеет определенные требования, в нем должны быть указаны следующие сведения:

  • личные данные собственников квартиры;
  • форма собственности объекта;
  • описание обстоятельств, при которых потребовался фактический раздел квартиры;
  • подпись всех собственников жилого помещения.

Далее, уже в муниципалитете на документе проставляются:

  • дата приема заявления и прилагаемых документов;
  • порядковый номер по книге регистрации;
  • номер расписки, выданной должностным лицом при приеме документов;
  • отметка о том, что заявление принято;
  • должность и подпись ответственного лица.
Читайте также:  Если задерживают аванс что делать

Образец заявления на перепланировку квартиры

Сроки

Если запланирован раздел квартиры, ранее объединенной из двух в одну, зачастую достаточно будет эскиза перепланировки, в таком случае сроки согласования будут минимальными: не позднее одного-двух месяцев со дня подачи заявления в муниципалитет. Перепланировка в соответствии с проектом рассматривается в течение четырех месяцев. Дольше всего длится согласование работ, предполагающих манипуляции с несущими стенами и капитальными конструкциями, в этом случае может пройти до полугода, пока органы местного самоуправления рассмотрят заявление о разделении квартиры.

После получения разрешения на перепланировку необходимо будет зафиксировать все изменения в БТИ и получить новые правоустанавливающие документы, на это может уйти около двух месяцев.

Органы местного самоуправления могут отказать в согласовании, это возможно в случаях, когда:

  • не представлены необходимые документы или отсутствует часть из них;
  • документы собраны и представлены, но не в надлежащий орган;
  • проект перепланировки не соответствует требованиям действующего законодательства РФ.

Проверка выполненных работ

После того, как все работы по разделу квартиры произведены, собственники жилья должны оповестить об этом местный муниципалитет. Сотрудник жилинспекции проверяет соответствие перепланировки с полученным разрешением и проектом реконструкции.

В ходе приемки перепланировки он проверяет:

  • насколько проведенная перепланировка соответствует согласованному проекту;
  • доступны ли все инженерные коммуникации;
  • насколько соблюдены все строительные нормы и правила.

Обследование жилых помещений происходит обязательно в присутствии собственников объекта недвижимости.

После проведения проверки составляется акт приемки вторичных квартир, в котором представитель жилинспекции:

  • отмечает на плане расположение конструкций и соответствие их проекту;
  • определяет их состояние;
  • производит необходимые замеры;
  • отмечает расположение и соответствие проекту инженерных коммуникаций;
  • измеряет прочность и другие технические характеристики использованных строительных материалов.

Акт составляется в трех экземплярах, один из которых остается у собственников, второй передается в БТИ, а третий остается в архиве органа местного самоуправления. Подписантами акта являются:

  • собственник помещения;
  • представитель муниципалитета, проводивший приемку;
  • представитель УК или ТСЖ (если они присутствовали при приемке).

Стоимость

Стоимость согласования будет зависеть от множества факторов:

  • место расположения квартиры;
  • площадь помещений;
  • статус здания;
  • объем проводимых работ.

Примерные суммы, которые придется заплатить при проведении перепланировки в Москве, представлены в таблице.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните +7(499)369-98-20 — Москва и Московская область
  • позвоните +7(812)926-06-15 — Санкт-Петербург и область

Предлагаем вниманию наших читателей проект современного дизайна интерьера жилья, расположенного в Турине, Италия. Студия Archisbang с настоящим профессионализмом и мастерством отнеслась к своей работе, обустроив функциональные апартаменты Twice.

Они подразумевают реставрацию старого помещения, которое последовательно превратилось в две двухкомнатные квартиры.

Первое, на что стоит обратить внимание, это эргономичное и оптимизированное распределение зон. Каждое жилое пространство представлено как единая структура, где существуют только визуальные границы.

В одной из квартир присутствует очень интересное дизайнерское решение, которое можно смело назвать изюминкой. Когда во всех комнатах половое покрытие из деревянных досок, перед выходом на балкон они резко контрастируют с каменной кладкой, которая продолжается и снаружи.

Стоит отметить, что за окном расположен великолепный пейзаж, где с высоты видна панорама города, крыши соседних строений и линия горизонта.

Более интересно обустроены кухни, дизайнерские решения позволили удобно и функционально на крошечной площади разместить все привычные атрибуты.

Здесь присутствует минимальное количество мебели, и она в частности встроенная, бытовая техника так же не занимает много места. В одной из квартир для данной зоны выделен крошечный уголок с окном, который выделяется перегородкой метровой высоты.

Компактно, уютно и светло, что ещё нужно для полноценного функционала, который с лихвой окупает недостаток пространства.

Освещение так же выполняет свою функцию, только в это условие заложен немного другой смысл. Установленные под потолком лампы имеют немного другой ракурс своего направления, а именно, они направлены в потолок.

Это визуально расширяет границы комнат, создавая иллюзии. Цветовая палитра в данном случае напрямую связана с ней, ведь именно белый цвет в интерьере способен наиболее эффективно отражать свет.

Заказчики пожелали сохранить некоторые детали, оставив их без отделки. Среди гладких и чистых линий чётко выделяются фрагменты, которых напрямую коснулось время.

Половое покрытие из дерева имеет природную фактуру, хоть оно и новое, но принято решение не обрабатывать его красящими веществами, что бы сохранить первобытную структуру. На таком фоне отрывки старого потолка и потёртые двери выглядят более гармонично.

Что же касается планировки, то её можно фактически назвать открытой. Как мы видим, в центре каждой из квартир расположены санузлы и душевые кабины, которые являются визуальными разделителями между социальными и частными зонами.

Дизайнеры видят в таком решении такой себе фильтр с прозрачными перегородками. Здесь довольно отчётливо видно переход, но благодаря грамотному внедрению материалов и фактур такой вариант кажется оптимальным.

В планировке так же присутствует небольшой гардероб, и он является единственным блоком, практически полностью изолированным от остального пространства за исключением полупрозрачного витража, пропускающего внутрь проблески света.

Две квартиры, разработанные по той же схеме, но с разными индивидуальностями. Здесь чётко виден контраст между старым и новым, в преимуществе чистые и прямые линии, минимализм и лаконичность, сыгранные сложным сочетанием различных материалов и элементов.

Ссылка на основную публикацию
Займ на карту
close slider

Adblock detector