Как избавиться от доли в квартире

Долевая собственность имеет массу юридических особенностей и тонкостей. Расскажем в статье, как могут лишить доли собственника квартиры и как защититься от риска отчуждения доли.

○ Что такое долевая собственность?

При долевой собственности имущество принадлежит нескольким лицам (сособственникам) и для каждого из них определяется конкретная доля в общем праве собственности на это имущество.

Пункт 2 ст. 244 ГК РФ:
Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность).

Доля каждого сособственника представляет собой часть субъективного права на имущество, выраженную в арифметическом значении. Размер доли определяется законодательными нормами или соглашением между сособственниками. Если никаких указаний и договоренностей нет, лица считаются владельцами равных долей.

○ Что такое отчуждение доли?

Отчуждение доли – это передача прав на нее другому лицу. Сособственник имеет право по своему волеизъявлению продать, передать в дар, завещать или по-иному распорядиться своей принадлежащей ему долей.

Законодательно установлен определенный порядок отчуждения доли. Если владелец части общего имущества решит ее продать, он должен учитывать преимущественное право покупки сособственников.

Пункт 1 ст. 250 ГК РФ:
При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

Продавец обязан оповестить совладельцев о планируемой продаже в письменной форме. Нарушение порядка отчуждения может привести к признанию сделки недействительной.

○ Как можно лишить собственника доли в квартире?

Участники долевой собственности не могут изымать доли друг у друга. Любые методы морального или физического воздействия для выживания совладельца являются незаконными.

Лишение права собственности допускается только в исключительных случаях. Есть три способа лишения собственника доли в квартире:

  1. По его добровольному согласию.
  2. По решению суда.
  3. В рамках принудительного выкупа.

Рассмотрим каждый способ подробнее.

✔ Добровольное согласие.

Это мирный путь решения вопроса. Сособственники встречаются за «столом переговоров» и пытаются прийти к компромиссу.

К примеру, совладельцы могут предложить неугодному собственнику выкупить его долю. При добровольном соглашении принятое решение устраивает всех.

✔ Судебное решение.

Предпосылкой изъятия доли по решению суда всегда являются противозаконные действия собственника. Послужить началу судопроизводства могут следующие обстоятельства:

  • Собственник не исполняет обязательства по содержанию недвижимого имущества;
  • Собственник не выполняет ипотечных обязательств.
  • Владелец нарушил права или законных интересы других лиц (к примеру, соседей или сособственников).
  • Совершение правонарушений, повлекших за собой конфискацию имущества в качестве наказания.

Принудительное изъятие возможно только по решению суда. Это гарантировано законодательством.

Пункт 3 ст. 35 Конституции РФ:
Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

Если собственник не соглашается на отчуждение добровольно, а для вынесения соответствующего решения суда нет оснований, остается один выход – принудительный выкуп малозначительной доли.

✔ Принудительный выкуп.

Для осуществления принудительного выкупа необходимо одновременное выполнение трех условий:

  1. Доля в общем праве собственности малозначительна.
  2. Доля не может быть выделена в натуре.
  3. Собственник доли не имеет существенного интереса в использовании имущества.

При этом не имеет значения согласен ли собственник с отчуждением или нет. Если суд решит, что все три условия выполняются, доля будет отчуждена, а владелец получит материальную компенсацию.

Читайте также:  Аварийное освещение в жилом доме

Интересно, что понятие «малозначительная доля» никак не конкретизируется законодательно. Насколько значительна имеющаяся доля в общем праве собственности судья решает в каждом случае самостоятельно.

○ Как избежать отчуждения?

Когда собственник категорически против отчуждения, а совладельцы подают на него в суд, необходимо попытаться убедить органы в отсутствии причин для принудительного выкупа.

✔ Добиться судебного решения в свою пользу.

Суды принимают во внимание совокупность всех трех факторов – малая часть доли, невозможность выделения в натуре, неиспользование имущества. Если хотя бы один из пунктов не соответствует действительности, принудить продать долю собственника не смогут.

Чтобы гарантировано добиться решения суда в свою пользу можно прибегнуть к услугам профессиональных адвокатов. Хотя в некоторых случаях это ни к чему, так как тщетность затеи истцов очевидна.

✔ Чем апеллировать на суде?

Суд будет учитывать, есть ли в квартире комната, соответствующая метражу равному доле собственника. Если такое помещение есть, добиться принудительного выкупа истцам практически нереально.

Второй момент – основание приобретения прав собственности на долю. Если основанием послужила купля-продажа, проведенная с соблюдением всех требований законодательства, то долю вряд ли признают малозначительной.

Третий нюанс – наличие потребности в использовании квартиры. Если у собственника нет иного жилья, кроме доли в квартире, суд не удовлетворит требований истцов.

Собственник утрачивает право собственности на долю только после перечисления в его пользу компенсации и перерегистрации имущественных прав в Росреестре.

○ Советы юриста:

✔ Имею долю в квартире, другие дольщики пытаются забрать мою долю, смогут ли они ее изъять без моего согласия?

Согласно ст. 35 Конституции РФ, никто не может изъять имущество без соответствующего решения суда. В этом случае у других дольщиков есть единственный шанс – принудительный выкуп. Если суд признает, что ваша доля в праве общей собственности малозначительна, имущество могут изъять. В такой ситуации вы получите компенсацию, эквивалентную стоимости доли.

✔ Имею 1/5 долю в квартире, другой дольщик хочет ее купить, но предлагает совсем небольшие деньги. Можно ли его обязать выкупить по рыночной стоимости?

Обязать кого-то купить имущество не удастся, но вот продать долю по рыночной стоимости можно. Для этого необходимо воспользоваться процедурой продажи своей доли с учетом преимущественного права покупки. Направьте сособственникам уведомление о планируемой продаже доли с указанием цены по рынку. Если по истечении месяца они не изъявят свое желание купить долю, вы сможете продать ее третьему лицу.

Специалист по недвижимости Инна Белякова расскажет, как можно законно лишить собственника доли в квартире.

Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ

Долевое владение недвижимостью зачастую доставляет собственникам массу неприятностей — то они не могут разделить коммунальные платежи, а то не могут решить, какой угол в квартире кому полагается. Сайт "РИА Недвижимость" выяснил, с какими типичными проблемами сталкиваются владельцы долей, и как их можно решить.

Проблема оплаты "коммуналки"

Доля в праве — единица условная, она не может идентифицировать часть объекта и не может существовать самостоятельно, только в составе единого объекта, напоминает заместитель генерального директора управляющего агентства недвижимости "Агентство.net" Роман Писарев.

Именно поэтому, по его словам, собственниками приходится сталкиваться с рядом проблем. И на первое место он ставит оплату "коммуналки". Квартира как объект — одна, а собственников несколько, и они используют коммунальные блага в неравных пропорциях, из-за чего и возникает конфликтная ситуация. "Особенно это остро стоит, когда сособственник не пользуется помещением и не потребляет коммунальные блага, а если даже и пользуется, но потребляет их в разы меньше и в несоответствующем объеме своей доли в праве", — отмечает эксперт.

Решают ее сособственники путем разделения лицевых счетов и таким образом добиваются раздельной оплаты коммунальных платежей. "Разберем на примере электричества: если электросчетчик один, а пользуются квартирой несколько собственников, один живет постоянно, другой — наездами, а платит за электричество наравне со всеми. Тогда собственник, который использует площадь наездами, обращается в энергосбыт, выделяет себе отдельный лицевой счет и отдельный счетчик", — говорит Писарев. С водоснабжением, канализацией дело обстоит хуже — отдельно выделиться не получится, поэтому платят собственники пропорционально доле в праве общей долевой собственности, а также количеству проживающих (прописанных) в недвижимости.

Читайте также:  Имеют ли право уволить по статье

Если собственники хотят получать персональные счета на каждого, то для их разделения нужен документ, подтверждающий собственность, паспорт, заявление на раздел финансово-лицевого счета (ФЛС) и согласие всех собственников. И на основании соглашения между собственниками можно разделить финансово-лицевые счета. Для этого нужно обратиться в управляющую компанию (УК) или ресурсоснабжающие организации (зависит от того, кто выставляет счет). Либо можно разделить ФЛС на основании решения суда. Кстати, если один из собственников долей проживает в другом месте, то в принципе он может договориться со своей УК, чтобы платежка доставлялась ему по адресу фактического проживания. Но тут все решается в индивидуальном порядке.

Проблема совместного проживания и пользования

Вторая проблема касается совместного проживания и пользования общим имуществом. Дело в том, что объект недвижимости состоит из жилой и нежилой площади. Жилая площадь — это комнаты, нежилая это вся остальная площадь (коридоры, балконы, лоджии, санузел, кухня).

Таким образом, может получиться, что размер доли в праве не соответствует квадратным метрами в объекте недвижимости. Это означает, что если долю в праве пересчитать на квадратные метры, то она будет больше занимаемых собственником квадратных метров. А в некоторых случаях доля ввиду ее малости вообще не позволяет занимать помещение. Например, сложно себе представить, как можно пользоваться 1/3 долей в праве на однокомнатную квартиру.

"Такие ситуации вызывают, на мой взгляд, самые жаркие споры. Обладатели долей не в силах полюбовно определить порядок пользования имуществом в силу ряда причин, таких, например, как несоответствия размера доли занимаемой площади, нежелания пользоваться комнатой без балкона, просто нежелания идти навстречу другому сособственнику", — отмечает эксперт "Агентство.net".

Такая проблематика решается путем определения порядка пользования помещением по соглашению или в судебном порядке.

Что касается индивидуальных домов, коттеджей, то в отличие от квартир, в них можно прекратить общую долевую собственность, а именно — выделиться в часть при наличии определенных условий. Одно из них и самое главное — это обеспечен отдельный вход в жилой дом. "Занимаемая площадь выделяется в отдельный объект недвижимости при условии независимой эксплуатации такого объекта без нанесения несоразмеримого ущерба общему зданию, физически обеспечивается отдельный вход в дом", — поясняет риелтор. Этот вопрос также решается либо по согласованию между сторонами, либо в судебном порядке.

Проблема продажи

И она одна из самых главных проблем — это отчуждение имущества в режиме общей долевой собственности. Нешуточные баталии, по словам Писарева, разворачиваются, когда один из сособственников решил избавиться от своей доли в праве на свое имущество, например, продать.

По общему правилу собственник своей доли должен уведомить в нотариальной форме других сособственников о предстоящей продаже своей доли за конкретную цену, напоминает эксперт. Сособственники в течение месяца должны либо согласиться с условиями предстоящей продажи и выкупить долю в праве, либо отказаться от нее, опять же написав нотариальный отказ (согласие) от покупки (на продажу) продать долю в праве третьим лицам. Если сособственников уведомили (нотариально), но они и не покупают и отказа не дают — выжидается 1 месяц, после чего доля отчуждается третьим лицам.

Очень часто сособственники готовы выкупить продаваемую долю, но совершенно не по той цене, которую хочет продавец.

Проблематика в таких ситуациях складывается из двух моментов. "Первый — это некорректный расчет продажной цены собственником. Собственник смотрит расценки аналогичных квартир, представленных на рынке, а стоимости эти зачастую завышены и отличаются от реальных продажных цен. Потом вычисляет стоимость своей доли, выделив ее из общей стоимости квартиры. Естественно, он получает завышенную стоимость своей доли, не учитывая тот факт, что его расчет изначально завышен, плюс от получившейся суммы нужно вычесть порядка 20% (некий дисконт при продаже доли). И самое главное при этом размер доли в праве должен соответствовать (быть как минимум не меньше) площади занимаемой комнаты", — указывает Писарев.

Читайте также:  Выплаты после родов неработающим

Второй момент — это когда сособственник предлагает выкупить долю за совершенно небольшие деньги, при этом, если нет взаимопонимания, он начинает всеми возможными способами препятствовать предстоящей продаже: от отказа в выдаче сособственнику согласия на продажу его доли, до создания всяческих помех при показах продаваемого объекта потенциальным покупателям.

"Естественно самым благоприятным решением конфликта является продажа объекта целиком, это и высокая скорость продажи, и максимальная вырученная сумма, которая делится пропорционально долям в праве. Но это более редкий случай", — говорит риелтор.

В основной массе собственник доли продает ее с дисконтом, в том числе путем введения третьих лиц в число сособственников путем дарения незначительной доли (микродоли) в праве и последующей продажей оставшейся доли на всех законных основаниях уже не третьему лицу, а такому же сособственнику. "Ведь продавец доли вправе сам выбрать сособственника, которому он продаст свою долю в праве. Это самый распространенный случай отчуждения долей, когда между сособственниками нет договоренностей и нет других вариантов решения проблемы. В таком случае третье лицо посредством приобретения мизерной доли в праве становится участником долевой собственности и отказа от других собственников не нужно", — поясняет эксперт "Агентство.net".

Проблема непонимания сути долевой собственности

Все проблемы у собственников долей, по словам Писарева, возникают из-на неправильного восприятия доли в праве общей собственности. В большинстве случаев, люди некорректно концентрируют свое внимание на слове "собственность", при этом практически не замечают или не придают значения словам "общая" и "долевая". "Доля — это не конкретная площадь, не комната и уж тем более не квартира и не отдельный жилой дом, то есть такая доля в конкретном объекте недвижимости не выделена. Это всего лишь так называемое "участие в праве общей собственности наравне с другими участниками общей долевой собственности". А это ведь совершенно противоположные виды права. По опыту скажу, практически 8 из 10 нечетко понимают суть общей долевой собственности. И поэтому непонимание сути приводит к конфликтной ситуации между участниками", — рассказывает эксперт.

В частности, это может привести к еще одной довольно распространенной проблеме —распоряжению долевой собственностью с целью получения прибыли. Это когда собственник доли занимает одну из комнат в квартире (рассматриваем случаи, когда порядок пользования помещением устно или на основании соглашения достигнут) и он ее хочет сдавать или уже сдает в найм сторонним лицам. "С юридической точки зрения он вправе распорядиться своим имуществом по своему усмотрению. На практике же он встречает массу непонимания и даже противостояния со стороны других сособственников. И они правы, ведь, помимо жилой площади (комнаты), наниматели пользуются общим имуществом собственников жилья, на пользование которым другие собственники своего согласия не давали. Собственник зачастую убежден что он по своему усмотрению вправе распоряжаться своим имуществом, не прибегает к получению согласия других участников долевой собственности. Решается этот вопрос в судебном порядке, хотя зачастую так и остается конфликтом участников долевой собственности, так как четкого алгоритма решения этой проблематики законодателем не представлено", — отмечает Писарев.

Прошу помощи в непростом для меня вопросе.

На меня с братом приватизирована квартира в равных долях (квартиру покупал, ныне покойный отец для нас), кроме нас в ней прописана еще мать с несовершеннолетним ребенком от недавнего брака. Я не проживаю с ними около 5 лет, и все это время они не оплачивали коммунальные услуги, результат — долг в 250 т. руб. У меня официальная работа и эти долги стали снимать с моей карты, брат и мать ушли в глухую оборону — их все устраивает. Я предлагала брату продать квартиру и купить ему однокомнатную, и остаток бы уже забрала. Мать и малой не остались бы на улице у нее есть своя часть собственности в квартире ее родителей, но тогда придется бросить пить. Проблема в том что я проживаю в МО, а недвижимость в Челябинске у меня просто не возможности мотаться, как продать, или избавиться от права собственности вместе с долгом который они накопили?

Ссылка на основную публикацию
Займ на карту
close slider

Adblock detector