Как можно использовать помещение

По мере развития рынка недвижимости, все чаще объектом сделок на нем выступают нежилые помещения. Они относятся к большой группе объектов гражданского права, которая называется оборотоспособной, но при этом нужно знать о том, как использовать нежилое помещение в соответствии с его потребительскими свойствами и назначением.

Что такое нежилое помещение

Прежде всего нужно понять саму суть этого термина: а что же такое – помещение, вне зависимости от того, жилое оно или нежилое?

Федеральным законом № 72-ФЗот 15 июня 1996 года помещение определется, как единица комплекса недвижимого имущества. В следующем, 1997 году, Федеральный закон № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" расширил это понятие и определил помещение как "объект, входящий в состав зданий и сооружений". Таким образом, можно понять, что нежилое помещение не может существовать само по себе, отдельно от какого-то здания либо сооружения, даже в том случае, если это здание и состоит из одного такого помещения.

Вместе с тем, что хотя Жилищный Кодекс РФ и приводит довольно четкое определение помещения жилого, никаких указаний здесь на то, что такое нежилое помещение и как его можно использовать не имеется. Органы же технического учета трактуют нежилое помещение как «функциональную часть здания, сооружения, отделенную от других функциональных частей физическими границами, не имеющими разрывов». Хотя если попробовать, поискать, то можно найти и множество других определений этого термина, часто значительно отличающихся друг от друга. К сожалению, в законодательстве Российской Федерации до сих пор так и не выработан единый подход к этому вопросу. Можно только сказать, исходя уже из самого определения данного помещения, как нежилого, что оно не предназначено для того, чтобы там кто-то проживал.

Как использовать нежилое помещение

Исходя из того, что было сказано выше, ответить на вопрос, как использовать нежилое помещение можно следующим образом: как будет угодно собственнику данного помещения, кроме предоставления или использования его под жилье.

  • Однако если у вас есть такая необходимость, вы можете обратиться в Департамент жилищной политики местного муниципалитета с заявлением о переводе нежилого помещения в жилое. И если оно будет соответствовать всем необходимым требованиям и нормам, то можно надеяться на положительное решение. В этом случае, после оформления документов, вы можете стать владельцем жилого помещения, которое можно будет использовать для соответствующей цели.
  • Нежилое помещение можно сдавать в аренду предпринимателям для размещения в нем мастерских, офисов, магазинов или в иных производственных и коммерческих целях, например, под склад. Точно так же и вы сами можете использовать нежилое помещение, находящееся в вашей собственности, также можете подарить его, завещать и вообще проводить с ним любые сделки, предусмотренные Гражданским Кодексом РФ.
  • Нежилое помещение, находящееся в общедолевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме можно использовать, как для личных, так и для общедомовых хозяйственных нужд. Нужно только помнить о том, что поскольку, согласно законодательству, все нежилые помещения такого дома являются общей собственностью, то и все остальные жильцы также имеют право на его использование. В частности, это относится к чердакам и подвалам. Единственное ограничение по такому использованию нежилого помещения заключается в том, что если здесь проходят общедомовые коммуникации, к ним должен быть обеспечен свободный проход в любое время дня и ночи. Так же, согласно правилам пожарной безопасности, нельзя загромождать или блокировать запасные выходы, которые обычно находятся в подобных помещениях.
  • Жильцы многоквартирных домов имеют право сдать принадлежащее им на праве общедолевой собственности нежилое помещение в аренду. Этот вопрос должен решаться путем голосования на общем собрании собственников всех помещений дома. Сдать в аренду нежилое помещение собственники могут, а вот продать, согласно Жилищному Кодексу РФ – нет, поскольку такая сделка бы уменьшила общедолевую собственность всех жильцов в целом.
  • При заключении договора с арендатором, в него обязательно нужно включить пункт для чего и в каких целях он будет использовать нежилое помещение. Изменить эти цели можно путем составления дополнительного соглашения к договору аренды.
Читайте также:  Как долго выплачивают больничный

Арбитражный процессуальный кодекс РФ
Бюджетный кодекс РФ
Водный кодекс РФ
Воздушный кодекс РФ
Градостроительный кодекс РФ
Гражданский кодекс РФ
Гражданский процессуальный кодекс РФ
Жилищный кодекс РФ
Земельный кодекс РФ
Кодекс внутреннего водного транспорта РФ
Кодекс врачебной этики
Кодекс об административных нарушениях
Кодекс профессиональной этики адвоката РФ
Кодекс этики аудиторов РФ
Конституция РФ
Лесной кодекс РФ
Налоговый кодекс РФ
Семейный кодекс РФ
Таможенный кодекс
Трудовой кодекс РФ
Уголовно-исполнительный кодекс РФ
Уголовно-процессуальный кодекс РФ
Уголовный кодекс РФ

Закон РФ "О защите прав потребителей"
Закон РФ "Об авторском праве и смежных правах"
Закон РФ "Об образовании"
Закон РФ "Об обжаловании в суд"
Закон РФ "О вывозе и ввозе культурных ценностей"
Закон РФ "О медицинском страховании граждан"
Закон РФ "О милиции"
Закон РФ "О потребительской кооперации"
Закон РФ "О приватизации жилищного фонда в РФ"
Закон РФ "О налогах на имущество физических лиц"
Закон РФ "О плате за землю"
ФЗ "О банках и банковской деятельности"
ФЗ "О бухгалтерском учете"
ФЗ "О валютном регулировании и валютном контроле"
ФЗ "О ветеранах"
ФЗ "О гражданстве Российской Федерации"
ФЗ "О жилищных накопительных кооперативах"
ФЗ "О землеустройстве"
ФЗ "О лицензировании отдельных видов деятельности"
ФЗ "О некоммерческих организациях"
ФЗ "Об акционерных обществах" (АО)
Закон РФ "О беженцах"
Закон РФ "О безопасном обращении с пестицидами"
Закон РФ "О безопасности дорожного движения"
Закон РФ "О бюджете фонда социального страхования"
Закон РФ "О ведомственной охране"
Закон РФ "О ветеринарии"
Все законы РФ

Объекты недвижимого имущества нежилого назначения (нежилые помещения) можно классифицировать в зависимости от целевого назначения и вида деятельности следующим образом:

— торговые — продовольственные и промтоварные магазины, универмаги и другие предприятия оптовой и розничной торговли, магазины, реализующие предметы культуры, искусства, национальных промыслов, книжную продукцию;

— производственные — цеха, мастерские, техлаборатории и другие имущественные комплексы, предназначенные для осуществления определенных технологических процессов; трансформаторные, вентиляционные и холодильные камеры; калориферные, котельные, водомерные узлы, помещения насосных станций и станций подкачек, специализированные овощехранилища; автоматические телефонные станции, информационно-вычислительные центры, предприятия автосервиса;

— складские — склады различных назначений (кроме специализированных овощехранилищ) для длительного хранения материалов, продуктов, деталей, полуфабрикатов, готовых изделий и других материальных ценностей, пункты приема стеклотары;

— коммунально-бытовые — дома быта и комбинаты бытового обслуживания, ателье и мастерские, обслуживающие население путем предоставления услуг и выполнения работ по ремонту и изготовлению одежды, головных уборов, обуви, бытовых приборов, часов, фотоаппаратуры и т.п., парикмахерские, бани, приемные пункты прачечных, химчисток, фотоателье, ателье проката, по уборке квартир, машинописных и переплетных работ, по приему вторичного сырья; гостиницы, справочные бюро, предприятия ритуальных услуг, диспетчерские пункты;

— объекты общественного питания — имущественные комплексы, обеспечивающие производство и реализацию продукции общественного питания;

— офисы — службы неторгового и непромышленного характера, используемые юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями, авиакассы;

— медицинские — больницы, поликлиники, амбулатории, диспансеры, врачебные консультации, здравпункты, санитарно-эпидемиологические станции, медлаборатории, лечебно-трудовые мастерские, медицинские кабинеты, центры социальной адаптации, станции скорой помощи, судмедэкспертиза;

— образовательные — учебные заведения, лектории, интернаты, детские сады и ясли, колледжи, гимназии, действующие на основании Закона Украины "Об образовании", музеи, библиотеки, методические центры, кружки и курсы различного назначения;

— аптеки — аптеки готовых лекарственных форм, аптеки, обслуживающие медицинские учреждения и изготавливающие медицинские препараты;

— имущественные комплексы для частной медицинской практики — соответствующие кабинеты, поликлиники;

— театрально-зрелищные — клубы, театры, кинотеатры;

— спортивные — спортивные комплексы и залы;

— творческие — мастерские и студии художников, скульпторов, архитекторов, модельеров, дизайнеров; выставочные залы;

— имущественные комплексы, обеспечивающие деятельность финансовых организаций и их подразделений — банков, пунктов обмена валюты, финансовых компаний, профессиональных участников рынка ценных бумаг, ломбардов;

— увеселительные заведения — казино, ночные клубы, игорные залы;

Читайте также:  Акт приема ввода в эксплуатацию

— развлекательные центры — залы игровых автоматов, дискотеки, компьютерные залы, видеосалоны;

— гаражи — гаражи или боксы юридических лиц;

— архивы — архивы государственных и муниципальных унитарных предприятий;

— агентства — охранно-сыскные, рекламные и т.п.;

— отделения связи — городские отделения почтовой связи;

— предприятия и учреждения телефонной и телеграфной сети — узлы телефонной связи и телеграфы;

— проектные, конструкторские организации — предприятия, институты, занимающиеся проектной и конструкторской деятельностью.

Оглавление статьи:
1. ТОП 5 ошибок, которые допускают владельцы помещений
1.1. Сначала ремонт – потом идеи
1.2. Свое дело будет выгоднее аренды
1.3. Вносить цену аренды в затратную часть не нужно
1.4. Нужно использовать площади самостоятельно
1.5. Дорогие товары и услуги принесут больше прибыли
2. Какой бизнес в каком помещении открыть
2.1. Центральная часть города
2.2. Особенности выбора для больших пространств
3. Основные требования
3.1. Спортзал
3.2. Склад
3.3. Производство
3.4. Автосервис
4. В завершение

Когда в собственности есть помещение, какой бизнес открыть в нем становится важнейшим вопросом. На выбор оптимальной деятельности, в которой раскроются все потенциальные ресурсы и можно будет извлечь из недвижимости максимум прибыли, влияют многие факторы. Это и расположение, и метраж, и приближенность к метро, и этажность здания в котором оно расположено, и состояние помещения, и, конечно же, потенциал его владельца – финансы, опыт ведения бизнес-проектов, наличие знаний в конкретных отраслях предпринимательства.

ТОП 5 ошибок, которые допускают владельцы помещений

Любая недвижимость – это достойный ресурс, которым нужно грамотно распорядиться найти ему максимально эффективное применение. Бизнес-аналитики говорят, что в 90% случае главная причина низкого дохода со столь ценного ресурса, как нежилая недвижимость, кроется не в характеристиках объекта, а в нецелесообразном распоряжении им и следовании стереотипам.

Сначала ремонт – потом идеи

Первое, от чего следует предостеречь владельцев, у которых уже есть помещение, но нет идей, какой бизнес начать — от неоправданных вложений в ремонт. Многие идут по ошибочному пути, полагая, что вначале нужно привести объект в порядок, а затем уже думать над тем, для чего его можно использовать. Это ведет к лишним расходам, связанным с тем, объем и качество и вид ремонта не соответствуют бизнесу, который впоследствии владелец в нем ведет.

Особенно часто ошибки связаны с переносом, сохранением и сносом стен – не имея четкой концепции бизнес-проекта неопытные владельцы часто сносят стены в объектах, создавая единое пространство, но впоследствии открывают бизнес, для которого такая планировка оказывается не очень хорошей идеей. Это может быть салон красоты, в котором нужны отдельные кабинеты для косметолога и массажиста, и приходится экстренно возводить перегородки в уже сделанном ремонте, а дополнительно еще и менять схему разводки воды.

Подготавливая площадь в соответствии с целями бизнеса изначально, можно сэкономить до 40% бюджета на ремонт.

Свое дело будет выгоднее аренды

Ответ не так однозначен, как может показаться, если следовать логике, что тот, кто снимает объект, рассчитывает заработать больше, чем заплатить за пользование объектом. Важно соизмерять масштабы бизнеса, для которого актуален ваш объект, его затратность, период окупаемости и сложность ведения со своими ресурсами на сегодняшний день.

Вы всегда должны знать среднюю цену аренды на объект на текущий момент!

Вносить цену аренды в затратную часть не нужно

Начинающие бизнесмены, имея помещение, разрабатывая бизнес-план и просчитывая потенциальную доходность, не включают цену аренды недвижимости (она же своя собственная!). Это ошибка, которая будет стоить не только достоверности расчетов и финансового потенциала предприятия. Закладывать стоимость аренды, и ежемесячно возвращать ее себе, на специальный счет или в семейный бюджет, нужно обязательно, иначе можно не заметить момент убыточности и вовремя не перестроить бизнес.

Нужно использовать площади самостоятельно

Иногда владельцы зацикливаются на самостоятельном использовании своего объекта. Это неправильно – нужно расценивать его как ресурс для развития бизнеса, не привязываясь к вопросу владения. К примеру, получив от бабушки наследство в виде ангара в маленьком городе, не стоит надеяться перенести туда собственное успешно функционирующее предприятие по доставке грузов. Целесообразнее сдать его в аренду и на вырученные средства развивать уже существующие предприятие, подбирая для него объекты, идеальные по месторасположению.

Читайте также:  Вред и ущерб в гражданском праве

Не пытайтесь организовывать торговое предприятие в месте без хорошего трафика, каким бы собственным оно не было. Это будет бесполезной тратой времени – не имея средств на аренду в хорошем месте, лучше сдать свое и использовать вырученные средства.

Дорогие товары и услуги принесут больше прибыли

Принимать решение о ремонте следует только после того, как определитесь, какую именно деятельность будете вести. К примеру, имея в распоряжении маленький нежилую квартиру на первом этаже, но с пешеходным трафиком, как на перекрестке трех вокзалов. Но расположена она в маленьком провинциальном поселке с единственным градообразующим предприятием, заводом, работающий в режиме день через год, не стоит вкладываться в элитный дизайн и открывать бутик, гораздо больше прибыли принесет не очень привлекательный стоковый центр или даже секонд-хенд.

Какой бизнес в каком помещении открыть

Если в собственности помещения, находящиеся в жилых массивах, например, переведенных в нежилой фонд, квартирах на первых этажах многоэтажек, лучше всего подойдут:

  • Продуктовые магазины;
  • Парикмахерские, салоны красоты;
  • Точки по ремонту одежды и обуви;
  • Магазины бытовой химии;
  • Частные детские сады, учебные центры;
  • Спортзалы.

Ценовую категорию товаров и услуг стоит выбирать исходя из благосостояния жителей района.

Внутри жилого массива спальных районов (вдали от центральных улиц и торговых центров) сложно реализовать проекты:

  • Кафе, закусочные;
  • Узкоспециализированные магазины (кондитерские, суши, специи и т.д);
  • Кофейни;
  • Магазины одежды и обуви.

Не стоит ориентироваться на то, каких магазинов мало в районе или нет в поселке городского типа – их потому и мало, что они неприбыльны!

Центральная часть города

При расположении в центре или деловой части города, можно реализовать более креативные идеи, многие заведения можно открыть в подвальном помещении:

  1. Студии;
  2. Шоу румы;
  3. Бутики с элитной продукцией;
  4. Специализированные магазины;
  5. Обучающие курсы;
  6. Кафе, кофейни;
  7. Камерный театр;
  8. Кабинеты психологов и т.д.

Наблюдается стойкая тенденция к тому, что люди охотнее едут за получением неких эксклюзивных услуг и товаров в центр города или более дорогой район, чем свой собственный.

Особенности выбора для больших пространств

Если есть большое помещение, где бы оно ни находилось, организация в нем собственного предприятия требует серьезных финансовых вложений. Важно понимать, сможете ли вы заполнить его в необходимой мере – простор это хорошо, но по залу не должен «гулять ветер» – большая часть должна быть заполнена оборудованием.

Хорошими идеями для больших площадей являются:

  1. Спортзалы – можно открывать в любой части города, правильно подобрав формат и создав условия, подходящие для целевой аудитории.
  2. Склады – редко открываются как самостоятельный проект, целесообразнее использовать для нужд собственной компании или выстроить сдачу склада частями.
  3. Производства – самый выгодный и перспективный и вариабельный, но самый затратный бизнес. Если есть подходящее помещение, выбирать какое производство открыть следует, учитывая бюджет на оборудование и время выхода в ноль. Из бюджетных моделей наиболее выгодными являются столярные мастерские.
  4. Автосервисы – выгодное дело, не зависящее от месторасположения, важны лишь хорошие подъездные пути. Преимущество для бизнесменов, ограниченных в средствах, в том, что заполнять оборудованием и вносить в прайс новые услуги можно постепенно.

Без вложений открывать бизнес на больших площадях можно:

  • используя заемные средства;
  • с компаньоном , который возьмет на себя финансовое обеспечение;
  • сдавая часть площади в аренду.

Основные требования

Спортзал

В этом случае площадь должна быть:

  • Отапливаемым;
  • С хорошей проводкой;
  • С системой вентиляции;
  • С дизайном, соответствующим уровню заведения.

Склад

  • Нормальный микроклимат (сухое, не промерзающее зимой);
  • Отсутствие рисков по пожарной части;
  • Остальное в зависимости от групп товаров, которые будут храниться.

Производство

  • Соответствие требованиям СанПиН;
  • Техническая документация энергонадзора;
  • Подвод воды;
  • Остальное в зависимости от спецификации производства.

Автосервис

Можно открыть и в небольшом помещении, основные требования те же.

  • Противопожарная безопасность;
  • Мощная вентиляционная система.

В завершение

Ключевым в выборе бизнеса, который можно открыть в маленьком помещении или на больших площадях, является неспешность и осознанный выбор, в нём учтены и характеристики недвижимости (расположение, площадь, состояние) и собственные ресурсы, их можно вложить в развитие предприятия.

Ссылка на основную публикацию
Займ на карту
close slider

Adblock detector