Как выкупить землю под гаражом

Содержание

Владельцы гаражей решили выкупить под своей недвижимостью землю, которая принадлежала городским властям. Мэрия отказала гражданам в этом, сославшись на целый ряд причин. Суды посчитали доводы администрации несостоятельными, но нашли другие препятствия для продажи участка. В частности, не все собственники гаражного кооператива попросили о покупке земли. Дело дошло до Верховного суда, который объяснил, почему реализация права на приобретение участка в подобных случаях важнее формальностей.

Согласно п. 3 ст. 36 Земельного кодекса (в редакции до 1 марта 2015 года, теперь это ст. 39.20 ЗК) собственники здания, находящегося на неделимом участке, могут приобрести эту землю в общую долевую собственность, если иное не предусмотрено законом.

Таким правом и решили воспользоваться двадцать два собственника гаражей из Калининграда. Они решили выкупить землю под своей недвижимостью, которая принадлежала городским властям. Для этого владельцы гаражных боксов отправили соответствующее требование в местную мэрию.

Битва за землю

Однако администрация отказала заявителям, сославшись на то, что сначала потенциальному продавцу надо изучить множество вопросов: есть ли на территории покупаемого участка инженерные коммуникации, проезды и проходы, которые используют другие граждане, а также договоры об уборке этой территории и раздельной плате за электроэнергию.

Собственникам гаражей отказ с такой странной формулировкой показался сомнительным, и они обжаловали его в суд. Истцы пояснили, что по закону имеют первоочередное право на покупку участка в общую долевую собственность под своей недвижимостью. Московский районный суд Калининграда согласился с тем, что аргументы администрации являются некорректными, однако обнаружил другие обстоятельства, подтверждающие правоту властей (дело № 2-181/2016 (2-4620/2015;)

Суд отказал в иске, сославшись на то, что обращение о выкупе земли поступило от 22 владельцев недвижимости, хотя согласно техническому паспорту гаражей значится 23. А закон (ч. 5 ст. 36 ЗК) требует, чтобы согласие на покупку участка дали все собственники помещений, находящихся на этой земле, пояснил суд. Сами заявители уверяли, что 23-й гараж уже давно существует только на бумаге, хотя по факту снесен. Тем не менее апелляция оставила решение первой инстанции без изменений, добавив, что истцы являются собственниками индивидуальных строений, а не единого неделимого объекта недвижимости. Следовательно, заявители не имеют права на выкуп участка в долевую собственность в спорном случае, подчеркнул Калининградский областной суд (дело № 33-3193/2016).

Ошибка в толковании закона

Собственники гаражей не согласились с решениями нижестоящих инстанций и обжаловали их в Верховный суд. ВС отметил, что Калининградский областной суд ошибочно толковал закон. По словам судей ВС, собственники зданий или помещений могут совместно выкупить землю под своей недвижимостью. И право на такую сделку не зависит от того, владеют потенциальные покупатели единым объектом недвижимости на праве общей долевой собственности или индивидуальными строениями, которые расположены на приобретаемой земле, заключил ВС (дело № 71-КГ17-11).

"Тройка" под председательством Вячеслава Горшкова постановила акт апелляции отменить, а дело направить на новое рассмотрение обратно в Калининградский областной суд (прим. ред. – пока еще не рассмотрено).

Эксперты "Право.ru": "Реализация права важнее формальностей"

В рассматриваемом случае речь идет о достаточно специфической недвижимости, отмечает Александр Боломатов, партнёр "ЮСТ": "И решение Верховного суда актуально именно для собственников гаражей". Эксперт попытался объяснить и логику нижестоящих инстанций, которые вынесли ошибочные решения: "Фактически владельцам отказали на том основании, что они не оформили себе в долевую собственность сначала единый объект недвижимости – хотя бы ту же дорогу на территории гаражного бокса". Обсуждаемое решение важно для граждан, так как на практике часто встречаются отказы властей по формальным основаниям, добавляет управляющий партнёр коллегии адвокатов "Старинский, Корчаго и партнёры" Владимир Старинский: "Но позиция ВС означает, что такие обстоятельства не должны мешать реализации права на выкуп земли".

Основания и процедура выкупа участков под нежилыми помещениями

1) Выкупить землю могут граждане и организации, которым принадлежат нежилые помещения на таких участках.

2) Выкуп производится на основании заявления всех собственников объекта недвижимости о покупке участка в общую долевую собственность за конкретную плату.

3) Заявление рассматривается уполномоченным органом в течение не более 30 дней со дня его поступления.

4) Идет проверка оснований для отказа в предоставлении земельного участка.

5) При отсутствии таких обстоятельств уполномоченный орган готовит проект договора купли-продажи в трех экземплярах, подписывает их и направляет потенциальным покупателям.

Источник: Александра Воскресенская, юрист КА "Юков и партнеры"

По словам партнера "Пепеляев Групп" Алексея Коневского Верховный суд следует практике ВАС, которая сложилась еще с начала 2000-х годов. Эксперт поясняет, что собственник нежилого помещения всегда может выкупить у государства землю под недвижимостью совместно с другими собственниками. Проблемы начинают возникать, когда несколько лиц владеют зданием на долевой основе: "Тогда необходимо заручиться согласием всех владельцев, чтобы приобрести у властей участок под строением". Если хотя бы один собственник не хочет выкупать землю у государства, то остальным придется смириться с этим и отказаться от сделки. Коневский отмечает, что в обсуждаемой ситуации гораздо больше проблем обычно вызывает выкупная стоимость участка. Ведь цена, по которой продается земля, регулируется законодательством субъектов РФ и может сильно разниться, предупреждает эксперт. В частности, в отдаленном российском регионе участок под своей недвижимостью можно выкупить у властей всего за 20% его кадастровой стоимости, а в Москве с вас потребуют все 100%.

Читайте также:  Берут ли в армию с кифосколиозом

Краткое содержание:

Кто имеет право на землю под недвижимостью?

Согласно ст. 39.20 ЗК Земельного кодекса РФ собственники здания, находящегося на неделимом участке, могут приобрести эту землю в общую долевую собственность, если иное не предусмотрено законом. Однако иногда собственники гаражей, решившие выкупить под своей недвижимостью принадлежащую муниципалитету землю, получают отказы в этом причин по различным несостоятельным доводам. Подобные отказы обязательно необходимо обжаловать в суде, так как по закону они имеют первоочередное право на покупку земельного участка в общую долевую собственность под своей недвижимостью.

Какая правовая позиция у Верховного суда РФ по данному вопросу?

Позиция Верховного суда РФ в настоящее время заключается в том, что собственники зданий имеют право совместно выкупить земельный участок под ними, причем независимо от того, владеют ли они единым объектом недвижимости на праве общей долевой собственности или индивидуальными постройками, расположенными на приобретаемом земельном участке. Эта правовая позиция важна прежде всего для владельцев гаражей, так как часто встречаются отказы местных властей именно по формальным основаниям.

Какие существуют основания и процедура выкупа земельных участков под гаражами?

В земельном кодексе прописаны основания и процедура выкупа земельных участков под постройками (гаражами).

Во-первых, приобрести земельный участок могут граждане и организации, которым принадлежат постройки на нем.

Во-вторых, выкуп земли производится на основании совместного заявления всех собственников объекта недвижимости о приобретении конкретного земельного участка в общую долевую собственность за установленную плату, которое рассматривается муниципалитетом в течение не более 30 дней со дня его поступления.

При отсутствии оснований для отказа в предоставлении земельного участка местный орган власти готовит проект договора купли-продажи земельного участка в трех экземплярах, подписывает их и направляет его покупателям.

Но если вы все-таки получили надуманный отказ от муниципалитета в приобретении земли под вашей недвижимостью, то закон защищает ваши интересы и необходимо обращаться в суд с административным иском для признания такого отказа незаконным и возложения обязанности на местный орган власти предоставить вам испрашиваемый земельный участок.

Подпишитесь на 9111.ru в Яндекс.Новостях Подписаться

Обсуждение

Игорь Николаевич, мой Вам совет, изучите сначала вопрос, который хотите осветить в своей публикации.

Опять публикация ни о чем!

Абзац второй Вашей публикации противоречит абзацу первому, где сказано, что на основании статьи 39.20 ЗК РФ собственники здания, находящегося на неделимом участке, могут приобрести эту землю в общую долевую собственность, если иное не предусмотрено законом. Так вот, Игорь Николаевич, в Земельном кодексе речь идет о зданиях и сооружениях, а не о временных постройках, коими являются частные гаражи. Частные гаражи являются временными постройками, а не объектами капитального строительства. И прежде чем, подавать заявление на выкуп земельного участка, расположенного под гаражом, нужно удостовериться, что у собственника гаража есть документ, подтверждающий его право собственности на этот гараж, а также выписка из ЕГРН, подтверждающая, что гараж стоит на кадастровом учете, как объект капитального строительства. Если же документов на гараж нет, то в соответствии с Земельным законодательством участок считается свободным и может быть предоставлен в собственность только на торгах.

Действительно, Валентина Евгеньевна, законодательные дебри настолько глубоки, что даже не каждому юристу по силам в них разобраться, чтобы вынести единственно-верное решение или дать однозначный ответ на вопрос человека. Лично я уже 30 лет как не могу оформить в собственность некую хозпостройку-гараж, которая стоит с 1980-х годов, которой я пользуюсь с начала 1990—х годов (а до этого пользовались предыдущие жильцы моей квартиры). Тогда этот деревянный сарай с погребом был построен на территории санитарно-защитной зоны предприятия, которому принадлежал и сам ведомственный жилой дом (общежитие для сотрудников), построенный там-же. Построен как хранилище-кладовка для имущества, мастерская и для хранения картошки и консервации, без оформления каких-либо документов (чего тогда никто не требовал), а только с ведома и согласия администрации предприятия (сами руководители предприятия и были хозяевами этих временных построек). В начале 2000-х предприятие прекратило существование, вместе с этим прилегающая земля потеряла статус санитарно-защитной зоны и местная власть стала выделять эти земли под ИЖС. Тогда и мы, фактические хозяева "сараев", решили узаконить свои строения и землю под ними, но местная администрация нам несколько раз отказывала на основании того, что строений юридически не существует, они считаются самостроем и будут подлежать сносу в случае выделения земли, на которой они стоят, под ИЖС. С большинством "сараев" так и произошло (при обречённом согласии их неофициальных собственников), но 1 "сарай" и 2 гаража мы отстояли и последующие участки под ИЖС были выделены администрацией ДО границ наших "незаконных" строений. И теперь я снова бы попытался узаконить свой деревянный "сарай", который за это время был обшит листами железа, установлены стальные гаражные ворота, рубероид на крыше был заменён на стальной профлист, но НИКАК не могу разобраться, С ЧЕГО МНЕ НУЖНО начать эту сложную процедуру, чтобы моё "начинание" закончилось успешно, а не превратилось в хождение по мукам. С земли или с существующей 30 лет неофициально постройки на ней. Что бы Вы мне посоветовали. Спасибо!

Сохранились ли какие-либо документы о предоставлении Вам этого сарая? Здесь могут пригодиться и квитанции за электроэнергию, и страховки, если были и т.п. Если да, то на сарай делайте технический план, ставьте его на кадастровый учет и обращайтесь в суд с заявлением о признании права собственности на этот сарай, как на объект недвижимости в связи с давностью пользования. Также понадобятся свидетельствкие показания соседей. При положительном решении — регистрировать право собственности на сарай. Потом межевать земельный участок под ним, ставить участок на кадастровый учет и выкупать участок у администрации. Только при всем при этом, и тех. план надо делать как на нежилое здание (гараж) и в суде доказывать, что это здание — объект капитального строительста, иначе землю не выкупите.

Читайте также:  Заявление на имя судьи образец

Спасибо за ответ! Документов никаких нет и никогда не было (просто построили и пользовались. ), при приватизации квартиры сараи тоже не фигурировали в документах, т.к. юридически не существовали, от электричества он тоже лет 20 как отключен. Соседи-свидетели есть. Сарай-гараж стоит не на фундаменте, а на дубовых столбах, обшитых досками. А потом — металлом, поэтому, думаю, что на капитальное строительство он не потянет. А на "недвижимость" потянет.

Объект капитального строительства — это разновидность объектов недвижимости. Земельный участок, например, тоже объект недвижимости.

В таком случае, у Вас только один выход — межевать участок, подать в администрацию заявление об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории. Скорее всего, это надо делать через госуслуги. Но перед межеванием, неплохо было бы ознакомиться с Правилами землепользования и застройки территории, на которой расположен дом и гараж. К какой зоне она отнесена. Скорее всего к зоне жилой застройки, если Вы утверждаете, что там выделяются земельные участки для ИЖС. Там еще такая загвоздка бывает, ИЖС — это основной вид разрешенного использования земельных участков, а гаражное строительство или размещение индивидуальных гаражей — это условно-разрешенный вид использования земельных участков. И чтобы, например, присвоить земельному участку ВРИ "Гаражи", необходимо проводить публичные слушания. Если обратитесь к кадастровому инженеру, пусть все это выяснит.

Если администрация согласует схему участка, то и в продаже его или предоставлении в аренду его, она не откажет. Единственно, что предоставление такого участка происходит только на торгах.

Ежегодно число автовладельцев в России растет. Многие из них задумываются о приобретении или строительстве собственного гаража. Однако мало кто точно знает, как купить землю под гараж, а также чем может закончиться размещение бокса для автомобиля на участке, если не оформлены никакие документы. Поэтому для начала стоит разобраться, как правильно оформить права на гараж и землю под ним, а также исследовать способы решения этой задачи.

Способы получения земли под гараж

Существует несколько вариантов приобретения земельного участка, на котором планируется постройка бокса для машины:

Каждый из указанных вариантов имеет свои преимущества и недостатки, на которых стоит остановиться подробнее.

Приобретение дачного участка

Местные власти значительно охотнее выделяют землю под дачные участки, чем для других целей, поскольку она находится за пределами города и желающих ее получить не так уж много. К тому же и стоит она дешевле. В связи с этим как для будущего владельца, так и для муниципалитета предоставление земельного участка под гараж на территории дачного участка представляет обоюдный интерес.

Однако в этой ситуации есть и минус: если собственник проживает в черте города, а дача с боксом для машины находится далеко, это затрудняет ежедневное использование гаража.

Выкуп или аренда земельного участка

Вариант выкупа подходит жителям больших населенных пунктов. Для этого нужно подать заявление в отдел муниципалитета, который занимается земельными вопросами.

После подачи заявления проводятся торги, и участник, предложивший самую высокую цену, получит возможность купить земельный участок.

Землю также можно арендовать. Перед тем как оформить в аренду землю под гаражом и заключить соответствующий договор с местными властями, нужно убедиться, что на участке нет никаких построек. Потому что если они есть, то нужно их снести и лишь после этого, как и в случае с выкупом, обращаться с заявлением на заключение договора аренды земельного участка.

Следует помнить, что в этом случае земля должна быть использована исключительно для размещения гаража, а не с какой-либо другой целью.

Подобный договор заключается на срок до 49 лет.

Особенности выкупа участка для строительства гаража

Есть несколько вариантов того, как купить место под строительство гаража. Конкретная последовательность действий зависит от того, в чьей собственности находится участок, а также обстоятельств дела:

    Гараж уже давно находится в пользовании, но нет документов, подтверждающих право собственности на него. В соответствии со ст. 39.2 Земельного кодекса РФ , если земля, на которой находится гараж, принадлежит муниципалитету, то собственник здания имеет преимущественное право на ее приватизацию. Сделка может осуществляться без проведения аукциона. Быстрее пройдет процедура, если на участке уже есть постройка. Такие случаи подпадают под положения Федерального закона №93-ФЗ от 30.06.2006 «О внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества».

Более детальную информацию можно получить из статьи «Как купить гараж».

Отличия приватизации и регистрации

Человеку, который никогда не сталкивался с оформлением жилищной документации, может быть сложно понять, как приватизировать гараж и землю под ним, обязательно ли это делать или достаточно пройти процедуру регистрации недвижимости.

Суть в том, что эти два термина совершенно разные. Приватизация – это оформление права собственности, то есть закрепление за лицом возможности свободно владеть, распоряжаться и пользоваться имуществом.

Регистрация – это оформление юридического учета недвижимости по определенному адресу и ее привязка к конкретному лицу.

Приватизация гаража и земли

Приватизация земли под гаражом в 2019 году заключается в переходе права собственности на участок от муниципальных властей к человеку. Для приватизации гаража нужно подать в местную администрацию документ, удостоверяющий получение земли под боксом.

Если земля тоже не приватизирована, то с заявлением о приватизации участка необходимо обращаться в муниципалитет, который и будет передавать в собственность недвижимость.

Как оформить покупку

Важнейшими условиями любой сделки купли-продажи, в том числе и земельного участка, являются:

  • стороны,
  • предмет договора,
  • размер оплаты.

С предметом и сторонами мы уже разобрались, а теперь давайте выясним, как осуществляется оплата, и какой орган уполномочен принимать решения о покупке/продаже недвижимости.

Подробнее о приобретении земельного участка для постройки помещения для автомобиля в статье «Как оформить в собственность землю под гаражом».

В какое учреждение обращаться

Для начала нужно найти подходящий земельный участок и установить, кому он принадлежит. Если владельцем является физическое лицо, следует заключать договор купли-продажи с человеком.

Читайте также:  Бесплатные секции для многодетных

При этом обязательно нужно:

  1. Убедиться, что земля находится в собственности на законных основаниях.
  2. Изучить документы владельца.
  3. Проверить информацию на сайте Росреестра .

Если земля принадлежит муниципальным властям, в местный орган подается заявление, в котором следует:

  • выразить желание купить участок для постройки гаража;
  • указать его местонахождение;
  • попросить о согласовании выделения земли и проведении торгов.

Предварительно стоит уточнить, какие нужны документы для оформления земли под гаражом в собственность. Ведь именно от правильности их оформления зависит положительный исход дела.

Получив заявление, муниципалитет подает объявление в местный печатный орган и на сайт в интернете о предполагаемых торгах. По их итогам и будет происходить предоставление земли.

Если других желающих участвовать в аукционе, помимо заявителя, не окажется, землю передадут в собственность по ее кадастровой стоимости.

Способы оплаты

При покупке земельного участка заключается договор типовой формы в трех экземплярах.

В конце текста соглашения указываются банковские реквизиты продавца, на которые нужно безналичным расчетом перечислить сумму, указанную в договоре.

В некоторых случаев предусматривается осуществление оплат частями.

Как продать землю под гараж

Если собственник владеет участком, на котором планировалось возведение бокса, но осуществить эти планы не позволяют ограниченные материальные возможности, одним из выходов является продажа земли под гараж.

Эта процедура должна подчиняться некоторым правилам.

Законная сделка купли-продажи

Продавать можно только приватизированную землю. Это логично, ведь для того, чтобы продать товар, нужно иметь его в собственности. Кроме того, продажа приватизированной земли делает саму сделку не просто законной, а еще и даст серьезные преимущества:

  1. Увеличиет стоимость продаваемого имущества.
  2. Избавит в будущем от необходимости оспаривать сделку в суде или возвращать деньги покупателю.
  3. Повысит привлекательность покупки конкретного участка. Любой потенциальный покупатель земли для строительства гаража интересуется не только тем, сколько стоит земля, но и наличием документов на имущество. Ведь если с бумагами не все в порядке, именно ему придется бегать по инстанциям, чтобы узаконить приобретение.

Пакет документов

Для оформления договора купли-продажи земельного участка нужно подготовить:

  1. Документ, подтверждающий наличие права собственности на участок.
  2. Паспорта и налоговые номера покупателя и продавца.
  3. Кадастровый паспорт земельного участка.
  4. Подтверждение уплаты государственной пошлины (чек).
  5. Договор установленной формы.

Договор купли-продажи земельного участка

Договор купли-продажи земельного участка имеет типовую форму. Это значит, что менять ее нельзя. Можно лишь заполнять пустые места, определяя индивидуальные особенности сделки.

Несколько слов о налогах

Основной налог на землю под гаражом, уплачиваемый каждым продавцом, – это налог на доходы физических лиц (НДФЛ). Его размер устанавливается в Налоговом кодексе РФ и составляет 13%.

Однако существуют два законных способа снижения суммы сбора:

  1. Налоговый вычет. В случае с продажей земли он составляет 250 000 рублей. Это значит, что указанную сумму можно вычесть из стоимости имущества при продаже, а с разницы заплатить НДФЛ. Например, если земля продается за 500 000 рублей, сумма налога составит: (500 000-250 000) х 13% = 32 500 рублей.
  2. Вычет расходов на покупку объекта. Предположим, продаваемый объект приобретен некоторое время назад за 300 000 рублей, но владелец хочет продать его за 400 000 рублей. В этом случае НДФЛ составит: (400 000-300 000) х 13%=13 000р. Если цена объекта ниже уплаченной за него стоимости, то доход равен нулю, поэтому налог не платится.

Применять при оплате сбора можно только один из указанных способов, но не два сразу. Возможность использовать налоговые вычеты предусмотрена для всех категорий граждан:

  • для пенсионеров;
  • для трудоспособных лиц;
  • для тех, кто получил землю в наследство и так далее.

Рекомендуем детальнее ознакомиться с тем, как уплачивается налог с продажи гаража.

Какие риски существуют

Как упоминалось выше, форму договора на продажу земельного участка нельзя менять, поэтому следует обратить особое внимание на поля, которые стороны заполняют самостоятельно:

  • стоимость имущества и порядок оплаты;
  • описание земли, ее состояния;
  • ограничения при пользовании участком;
  • реквизиты документа, подтверждающего право собственности продавца.

Аренда земли под гараж

Аренда земли под гараж регулируется ст. 131 и ст. 606 Гражданского кодекса РФ . Именно в них закреплено право каждого гражданина брать землю в аренду у государственных и муниципальных органов для размещения гаража и определена необходимость государственной регистрации недвижимого имущества.

Кроме того, в Гражданском кодексе (ст. 222) установлена ответственность за самовольное строительство бокса для автомобиля: при отсутствии разрешения на возведение строения такой гараж должен быть снесен.

Перед тем как взять в аренду землю для строительства бокса под машину, нужно собрать следующие документы:

  • заявление типовой формы;
  • копию документа, удостоверяющего личность;
  • налоговый номер;
  • кадастровый паспорт земельного участка с указанием его местонахождения, площади и других важных характеристик.

Нужно быть готовым к тому, что процедура займет несколько месяцев, так как подобные вопросы утверждаются на сессиях местных советов, которые случаются не часто. Однако это – единственный вариант законного строительства гаража, за которым не последуют проблемы с законом.

В случае принятия положительного решения с арендатором заключается договор аренды земли под гараж.

Итоги

Итак, можно сделать следующие выводы:

  1. Единственный законный способ строительства гаража без риска его последующего сноса – предварительное оформление права собственности или пользования земельным участком, на котором будет осуществляться постройка.
  2. Если по каким-либо причинам документа на землю не оформлены, а бокс уже стоит, нужно обращаться к местным властям с просьбой оформить право собственности на такую землю.
  3. При покупке гаража особое внимание следует обращать на наличие у продавца документов на участок и строение, поскольку это позволит избежать серьезных проблем в будущем.

Юрист. Член Адвокатской палаты г. Санкт-Петербурга. Опыт работы более 10 лет. Окончил Санкт-Петербургский государственный университет. Специализируюсь в сфере гражданского, семейного, жилищного, земельного права.

Ссылка на основную публикацию
Займ на карту
close slider

Adblock detector