Как заработать на новостройках

Имея некоторый капитал, сохранившийся в условиях инфляции, обладатели оного задумываются не только о том, как его сохранить при неуклонном росте цен, но и как на нем заработать. Речь в данной статье идет о сумме до 2-х миллионов рублей. Понимаю, что для большинства из нас это огромная цифра, и мало кто обладает такими деньгами. Тем более обидно, что, если удалось все-же скопить такую или близкую к ней сумму, затратив на это долгие годы, отказывая себе во всем, деньги просто медленно, но верно растворятся в условиях инфляции. Банки предлагают проценты, которые зачастую не перекрывают инфляцию. Одним из немногих способов сохранить и немного заработать, несомненно, является вложение денег в недвижимость. Надо понимать, что цена на недвижимость имеет свойство расти постоянно. Конечно, в общей тенденции к росту присутствуют колебания, связанные с сезонным спросом, экономической ситуацией в стране и в мире. Но общая тенденция роста сохраняется. Что бы ни творилось вокруг, с 2000-го года цены на квартиры в валютном эквиваленте выросли значительно. Простейшие сделки с недвижимостью принесут гораздо большую прибыль, нежели любой процентный депозит в банке. Рассмотрим вариант заработка на покупке новостройки с последующей её продажей.

Итак, вы решились временно расстаться с накопленными деньгами. Рассматриваем сумму в 2 000 000 рублей. Если денег не хватает, прибегать к ипотеке, кредиту или рассрочке нет смысла – проценты съедят всю предстоящую прибыль. В этом случае можно прибегнуть к консолидации средств родственников, пригласив их заработать вместе или занизить ценовую планку покупаемой новостройки.

Шаг 1. Ищем через Интернет студии в ценовой категории до 2-х миллионов в домах, строительство которых находится на этапе котлована. Найдя соответствующие предложения, составляем список. Переговоры с застройщиками не ведем, только задаем вопросы по телефону, если потребуется. Свои данные не оставляем ни в коем случае. Поймете потом. В список не включаем объекты, в которых вы сами не стали бы жить ни за какие деньги — ваши будущие покупатели будут думать так же. Подбираем квартиры, которые будут сданы в срок, не более чем через два года. Не рассматриваем объекты без полной чистовой отделки. Приобретение квартиры без отделки с последующим самостоятельным ремонтом сэкономит деньги – миф. Стоимость отделки у застройщика формируется по оптовым ценам. На нее будет действовать гарантия. Делая отделку сами, вы потратите денег больше. Кроме того, будет потрачено неимоверное количество времени и нервов на доставку материалов, разборки с рабочими, контроль и исправление последующих «косяков» и недоделок. И никакой по факту гарантии. Кроме того, вам сложно будет продать студию в доме, где идет сплошной ремонт в соседних квартирах. Выбираем студии, в которых будет чистовая отделка в светлых тонах, поскольку они смотрятся большими, и при показе покупателю не будет бросаться в глаза пыль на полу. В отделку обязательно должна входить сантехника и душевая кабина или ванна.

Шаг 2. Составив список, обращаемся в самое солидное агентство недвижимости в вашем городе. В нем всегда есть отдел первичной недвижимости, в котором всегда работают опытные специалисты, поскольку это направление дает агентству стабильный солидный доход. Бытующее мнение о том, что приобретение новостройки непосредственно у застройщика позволит сэкономить – еще один миф. У солидного агентства недвижимости заключены договора практически со всеми застройщиками. В договорах прописано, что агент получит определенный процент от застройщика после проведения последним сделки с покупателем, а застройщик не имеет права завышать цену на квартиру при продаже её покупателю, приведенному агентом. Преимущества покупки новостройки через солидное агентство:

• агентство работает с очень большой базой новостроек от разных застройщиков;

• специалист по недвижимости отбракует в вашем списке ненадежных застройщиков, а также тех, которые срывают сроки сдачи объектов;

• специалист по недвижимости выделит в вашем списке квартиры, которые будет легче продать впоследствии;

• вы в любом случае будете заключать договор долевого участия непосредственно с застройщиком;

• представитель агентства будет присутствовать при подписании вами договора с застройщиком, проверит договор, пойдет с вами к нотариусу для составления различного вида расписок и доверенностей, требующихся для регистрации договора долевого строительства. Присутствие третьего лица на процедуре подписания договора очень поддержит и успокоит вас.

• задача представителя застройщика, если вы решили обойтись без агентства — продать квартиру от застройщика любой ценой.

Выбираем с помощью агента объект. Здесь надо понимать, какую квартиру купим, так её потом и продадим. Учитывать для последующей продажи надо три фактора – стоимость, ликвидность и привлекательность. Цена зависит от площади, качества дома, местоположения, этажа. Ликвидность – вид из окна, транспорт, инфраструктура, наличие парковок и зеленых насаждений, прописка в городе или области. Привлекательность – это то, как мы потом предъявим объект покупателю.

Шаг 3. Заключаем договор долевого участия с застройщиком. Успокаиваемся на два года или менее, все будет хорошо. Для собственного успокоения отслеживаем ход строительства.

Шаг 4. Как только застройщик уведомит вас о своей готовности передать квартиру, нанимаем специально обученного человека или знакомого строителя, бежим принимать жилье. Специально обученный человек осмотрит квартиру, определит, есть ли недостатки, включит их в список претензий при подписании акта приема – передачи. Эти недостатки застройщик обязан устранить незамедлительно.

Шаг 5. Отдаем документы на регистрацию в Росреестре.

Шаг 6. Готовим квартиру к продаже. Поскольку у нас студия, её вряд ли купит семья из трех человек и более. Чаще всего студии покупают одинокие молодые люди. Покупателями часто бывают иногородние студенты, вернее их родители. Если продавать будем летом, в августе особенно – нам повезло, студентов больше. Для них надо оборудовать студию самым необходимым. Нам надо сделать квартиру привлекательной для покупателя при первом же просмотре. Из двух одинаковых по стоимости квартир он должен выбрать нашу. Все должно быть или нейтральным по стилю или слегка креативным, вызывая желание остаться и жить без проблем в уюте и относительном комфорте. Разбираемся подробно:

• Кухня. Маленькая, светлая, самая дешевая. Такую можно найти среди готовых модульных в специализированном строительном супермаркете. Добавим мойку и кран. Можно найти все за 15000 руб. с установкой.

• Электроплита (панель) на две конфорки, не стеклокерамика. Духовку не берем. Есть за 4000 и даже ниже.

• Креативный удобный диван – книжку и небольшой шкаф ищем по акциям в мебельных магазинах. Все можно найти за 19000 руб.

• Маленький стол и пара простых стульев. Стол и шкаф желательно в цвет пола. Стулья можно купить на сайте объявлений и самостоятельно покрасить в яркий цвет, например, один красный, другой зеленый. Все за 5000 руб. Если удастся найти дешевый круглый стол – это плюс. Круглый стол зрительно расширит пространство.

• Потолочный карниз и длинные сбористые однотонные шторы в лоджию. В комнате штор не вешаем, они уменьшат пространство. Однотонные шторы в лоджии наоборот его расширят, создадут впечатление наличия второй комнаты. Около 8000 руб.

• Полки или легкий совсем дешевый шкафчик в прихожую, туда же зеркало на стену и коврик на пол у входа. Обойдется до 6000 руб.

• Холодильник и стиральную машину не покупаем. Если только есть ненужные у знакомых.

• Простая люстра или светильник.

• Вытяжку тоже не покупаем.

• Маленькие хитрости для создания уюта. Это могут быть пара новых красивых горшков с искусственными цветами на окно, постер на стену, салфетка или небольшая скатерть на стол.

• Обязательно сохраняем все документы на покупки и услуги по доставке и сборке – чеки, товарные чеки, акты. Мы потом предоставим их в налоговую инспекцию.

За то время, пока мы интенсивно оборудуем студию, это примерно 1 месяц, будут готовы документы о регистрации квартиры в Росреестре.

Шаг 7. Продаем квартиру. Лучше обратиться в то же самое агентство недвижимости. Показываем объект, отдаем ключи агенту и интересуемся ходом процесса по телефону. Здесь очень важный момент – правильно определить стоимость продажи. Студия должна быть продана за первый месяц. В противном случае она «зависнет» на сайтах продаж. Назначив слишком высокую цену, мы именно это и получим и будем вынуждены все равно снижать цену. Покупателям будет видно, как давно квартира продается и динамика снижения её цены. Это провоцирует покупателей на встречные предложения о дополнительном снижении. Не надо жадничать, нам важно быстро получить деньги. Посмотрите на сайтах недвижимости, как дорого продаются аналогичные студии в вашем доме или районе. Когда покупатель будет найден, оформляем сделку. Если вы не вполне доверяете передачу денег через банковскую ячейку (всякое случается), настаивайте на нотариальном оформлении сделки с перечислением средств через депозит нотариуса. В акт приема-передачи включаете список передаваемой мебели с её фирменными названиями для последующего предоставления в налоговую инспекцию. После совершения сделки в соответствии с законодательством РФ до 1 апреля следующего года подаем декларацию о доходах, в которой кроме дохода от продажи квартиры указываем в том числе все расходы, связанные с затратами на покупку, обустройство и продажу через агентство. Копии затратных документов надо будет приложить к декларации. Это уменьшит сумму налога.

Читайте также:  Как заработать на ипотеке схема

1. Стоимость квартиры по договору долевого участия – 2 000 000.

2. Обустройство помещения – 52 000.

3. Продажа студии – 2 700 000.

4. Агентству за услуги по продаже – 90 000.

5. Дополнительные расходы, связанные с продажей – 5 000.

6. Налог 13% с продажи объекта недвижимости, находящегося в собственности менее 5 лет — 72 540.

7. Прибыль 485 460 рублей.

8. Если у вас не использовано ранее право на получение налогового вычета при покупке недвижимости, то при подаче декларации пишем заявление на предоставление такого вычета и налог 13% не платим. Тогда прибыль составит 558 000 рублей. Если вы работаете, в этом случае вам еще компенсируется подоходный налог с заработной платы в сумме не более 187460 рублей в нашем случае. Его просто не будут вычитать из вашей зарплаты.

9. Времени от вложения денег до получения дохода от продажи примерно 26 месяцев максимум. Получается 18 671 рубль (21462 рубля, если не платим налог) в месяц. Или 11,2 % (12,9%) годовых.

Сравнение с депозитом в банке и сдачей в наем.

Депозит под 7 % от суммы 2 000 000 за 26 месяцев — 303 333 рубля (11667 руб. в месяц).

Сдача в наем — 15 000 в месяц минус НДФЛ 13% — 13050 руб. в месяц. За 26 месяцев 339300 рублей всего плюс возможные неприятности с жильцами, замена поломанной мебели и ремонт квартиры после каждых съемщиков.

Подпишитесь на 9111.ru в Яндекс.Новостях Подписаться

В 2000-х годах вложения в строительство на этапе котлована могли приносить стопроцентный доход.

«В 2011 году мой клиент вложил в покупку таунхауса на начальном этапе в поселке «Бристоль» четыре миллиона рублей, а уже после введения поселка в эксплуатацию он продал его за 8,5 миллионов рублей», – вспоминает риэлтор Армен Гаспарян.

Сегодня топ-менеджеры строительных компаний и агентств недвижимости продолжают говорить о выгодных инвестициях в жилье, которые могут обеспечить доходность в 30% или даже 60%.

На первый взгляд, идея выглядит очень привлекательно. Например, для покупки накоплены 2,5 млн рублей. Если рассчитывать даже на консервативные 25% прироста стоимости к моменту сдачи дома, то через условные 2,5 года новостройка вырастет в цене до 3,125 млн рублей, что даст либо инвестору прибыль в 625 тыс. рублей, либо экономию конечному покупателю. Инвестор может рискнуть еще большим количеством денег, если решит вложиться не в один, а несколько подобных проектов.

«Новостройку легче купить, чем продать»

На деле, удачный опыт вложения в новостройки крайне редок, считают многие специалисты по продажам недвижимости.

Один из клиентов риэлтора Ирины Щербининой в 2014 году вложился в жилой комплекс «Сакраменто» в подмосковной Балашихе, потратив 3,7 млн рублей. После введения дома в строй ему еще пришлось вкладывать в ремонт около 1,5 млн рублей, так как объект сдавался без отделки. В жизни случаются непредвиденные обстоятельства: не прошло и года после ремонта, как пришлось продавать квартиру. Ждать покупателя пришлось полгода, стоимость квартиры при продаже составила 4,2 млн рублей. Затраты на ремонт окупились только на треть.

«Сегодня огромное количество новостроек стоят полупустыми, – рассказывает Ирина Щербинина. – Выходит, что новостройку легче купить, чем продать».

Об аналогичных случаях рассказывают пользователи ЦИАН. «В Видном цена квартир после сдачи в эксплуатацию сегодня такая же, какая была на этапе котлована года три назад», – рассказывает риэлтор Армен Гаспарян.

За несколько лет цены на аналогичные по качеству дома на начальных этапах строительства снизились на 10-15% и более. «В 2015 году мы покупали в Красногорске однокомнатную квартиру на этапе котлована за 3,1 миллиона рублей. Сейчас такая же по площади квартира в соседнем ЖК продается на этапе котлована официально за 2,9 миллиона рублей, а с учетом скидок (которые постоянно предлагает застройщик) – уже за 2,6 миллиона», – делится Татьяна.

Основная масса объектов продается сегодня со скидками, отмечает Алексей Попов, руководитель аналитического центра ЦИАН. А частным инвесторам нужно иметь в виду, что цены, которые выставляют застройщики в прайс-листах, не всегда означают продажу по этой цене. «Большинство продаж сейчас происходит с заметным дисконтом, который может составлять 7-9%», – добавляет он. По данным «Метриум групп», в 2017 году максимальные скидки в разных проектах достигали 10-30%, которые подавляли реальный рост цен, отмечает Наталья Круглова, гендиректор компании.

Помимо больших скидок, против частного инвестора играет и время: процесс реализации квартиры в недавно сданной новостройке может и затянуться. «Выставленное объявление будет конкурировать со множеством похожих лотов от соседей, выбравших аналогичную тактику, а также с объемами от застройщика, маркетинговые возможности которого выше, чем у частного инвестора. А он, в свою очередь, может продвигать собственные объявления: ему проще предлагать на них лучшие условия», – комментирует Попов.

«Один клиент в 2014 году, еще до кризиса, вложил в строительство таунхауса в поселке «Акдемия парк» пять миллионов рублей, – рассказывает Армен Гаспарян. – Цена объекта поднялась до восьми миллионов, однако, если считать в долларах, то она упала». В январе 2014 года доллар стоил 33 рубля, а к февралю 2016 курс поднялся до 77 рублей. Следовательно, на этапе котлована до кризиса объект стоил $151 тысячу, а при сдаче после кризиса мог иметь цену в $104 тысячи. Инвестиции в недвижимость, а не в валюту, обернулись потерей почти $50 тысяч.

Под вуалью скидки

В финансовых моделях большинства жилых комплексов закладывается 35%-ный рост средней цены квадратного метра от котлована до сдачи в эксплуатацию. В большинстве случаев – это 2,5-3 года, делится Алексей Попов.

И действительно, при анализе жилых комплексов классов «эконом», «комфорт», «бизнес», где в активной реализации от застройщика остается значимый объем лотов – более 10 квартир или апартаментов (топ-5 корпусов по изменению средней цены кв. м в Москве и Московской области даны в таблице), можно увидеть прирост цены квадратного метра. В корпусах, сданных в эксплуатацию в июне-ноябре 2017 года, он составил: 30% в Москве, 15% в Новой Москве, 24% в Московской области.

Но приведенные цифры могут говорить, скорее, о ценах, по которым новостройки выставляют строители в прайс-листах, чем о реальной стоимости жилья при продаже, замечает Алексей Попов. «Ситуация, сложившаяся в 2014-2017 годах, не всегда позволяет реализовать желаемые параметры», – добавляет эксперт.

По данным «Метриум групп», 30% всех сделок с новостройками приходится на 12 проектов из 305. Выбирают самые доступные из достойных предложения. И покупателям, и инвесторам не стоит ориентироваться на приводимые в базах данных и сайтах застройщиков данные о ценах в новостройках. Большинство объектов экспонируются долгое время, а продаваться могут со скидками, которые не учитываются в изначальных расчетах людей, интересующихся инвестициями в жилье на ранних стадиях.

«Новый подход» к инвестированию

Но зарабатывать на спекуляциях с жильем все же можно. «Хотя рынок меняется, на нем есть место для инвесторов с новым подходом к делу», – уверен Армен Гаспарян. Найти объекты, привлекательные для инвестиций, можно и сегодня. По мнению Гаспаряна, целесообразно покупать квартиры в новостройках, владельцы которых готовы идти на скидки в 15-25%.

«Надо отслеживать цены там, где планируется [сделать] инвестиции, — объясняет эксперт свой подход. – Это необходимо для того, чтобы выделить интересный единичный объект [из общей массы]. Такие объекты я вижу во всех сегментах. К примеру, за МКАД в домах эконом-класса со средней ценой квартиры в 2,5 миллиона рублей «выскакивают» предложения за 2 миллиона рублей. В жилых комплексах средней ценовой категории рядом с квартирой за 6,3 миллиона рублей кто-то срочно готов продать жилье за 5,3 миллиона».

Читайте также:  Договор действующего на основании

Риэлтор добавляет, что в элитном сегменте среди предложений по 100 млн рублей за неделю можно найти аналог за 85 млн. Такие предложения с дисконтом, в среднем, возможно продать в течение трех месяцев с доходом 20%, резюмирует он.

Как выбирать «инвестиционную» новостройку

О том, как выбрать объект, подходящий для инвестиций, рассказывает гендиректор компании «Миэль-Новостройки» Наталья Шаталина. По ее словам, следует обращать внимание на следующие варианты:

  • проекты преимущественно комфорт-класса;
  • с удачным расположением;
  • хорошей транспортной доступностью;
  • возведенные надежным застройщиком;
  • застройщик выдерживает заявленные темпы строительства (покупатели очень боятся оказаться в числе обманутых дольщиков, а соблюдение темпов строительства является одним из ярких показателей отсутствия проблем со стройкой).

«Если инвестор планирует вложиться в квартиру во второй очереди уже строящегося проекта, можно оценить некоторые показатели проекта, ведь перед глазами есть наглядный пример возведенного жилья», – рассказывает эксперт.

Наталья Шаталина гендиректор «Миэль-Новостройки»

Выигрышными будут те проекты, где к моменту сдачи дома в эксплуатацию увеличится транспортная доступность.

Но далеко идущие планы о строительстве метро, по мнению Шаталиной, в расчет принимать не стоит: многое может быть изменено, перенесено и по факту не окажет влияния, а покупатель окажется владельцем квартиры в локации с туманными транспортными перспективами.

«Также необходимо оценить конкурентное окружение проекта и изучить планы по застройке близлежащих территорий. Если рядом с проектом выйдут в продажу еще несколько новостроек, это негативно отразится на темпах роста цен в жилом комплексе, следовательно, размер конечной прибыли от такого вложения сократится», – отмечает эксперт.

Что выбирают российские инвесторы?

Инвестиционная привлекательность жилой недвижимости, которая год назад занимала первую позицию рейтинга, снизилась с 30% до 16%, отмечают аналитики PricewaterhouseCoopers* в исследовании «Новые тенденции на европейском рынке недвижимости в 2018 г.». Однако в 2016 году рынок недвижимости вошел в фазу стабилизации, и полное восстановление спроса, ставок аренды и цен ожидается в ближайшие 3-4 года. Соответственно инвестиции в строящиеся объекты на отдаленную перспективу продолжают быть актуальными.

Инвестиции: наиболее привлекательные сегменты*Аналитики PwC и и компании Urban Land Institute опросили 818 участников рынка недвижимости: инвесторов, руководителей инвестфондов, девелоперов и банков, а также брокеров и консультантов.

Перепродажа новостроек – проверенный способ заработка на недвижимости. Суть этой стратегии: купить недооцененную квартиру в новостройке и перепродать ее через 1-2 года на 30-40% дороже. Затраты времени и стартовый капитал – минимальные. Наибольшую выгоду дает покупка на стадии котлована, но это самый рисковый вариант. Поговорим о том, как правильно выбрать новостройку и продать ее с максимальным доходом.

Сфера Недвижимость
Стартовый капитал от 0 до 10-20% от стоимости квартиры (от 100 000 рублей) на первоначальный взнос.
Надежность Высокая
Цель инвестиций Получить доход от 20%-200% от перепродажи квартиры через 1-2 года
Доходность от 20%
Чистый пассивный доход за год от 150 000 в год

Новостройки для перепродажи – надежное вложение в недвижимость

Одно из важных преимуществ этой стратегии – в том, что инвестору не обязательно вкладывать собственные накопления. Квартиру можно купить за заемные деньги, если взять ипотеку с нулевым первоначальным взносом. Как говорил американский писатель Э.Б Уайт, “Крупная торговля заключается в том, чтобы купить, хотя бы и дорого, но в кредит, а продать, хотя бы и дешево, но за наличные”. В случае с новостройками – брать надо дешево и в кредит, а продавать – дорого и за наличные.

Получить кредит на самых выгодных условиях помогают ипотечные брокеры. Если с нулевым первоначальным взносом ипотеку не одобрят, достаточно вложить 10-20% от стоимости жилья и взять кредит на максимально возможный срок с минимальным ежемесячным платежом.

Дополнительно вкладывать в квартиру ничего не нужно: только купить объект и платить ипотеку до момента перепродажи.

  • Найти квартиру в новостройке(1-3 дня)
  • купить квартиру (1 день)
  • Выставить квартиру на продажу через 1-2 года,
  • Продать квартиру (1 день)

Обычная норма дохода – +30-40% от стоимости квартиры за полтора года. Если квартира куплена за 1 млн. рублей, ее можно перепродать за 1,3 – 1,4 миллиона через 18 месяцев.

Фактическая доходность инвестиций выше 30-40%, потому что инвестору не обязательно вкладывать 1 миллион собственных денег. Реальные затраты – 10-20% от стоимости квартиры (первоначальный взнос по ипотеке) + сопутствующие расходы+ сумма ежемесячных выплат по ипотеке за полтора года. Обычно вложения инвестора не превышают 25% от стоимости квартиры.

Куда вложить деньги, чтобы не потерять: кому подойдет эта стратегия

Вложения в недвижимость – одна из самых надежных инвестиций. Эта стратегия подойдет инвесторам, которые:

  • ищут, куда вложить деньги, чтобы не потерять их,
  • хотят получить доход выше, чем дает банковский депозит и другие традиционные инструменты,
  • предпочитают инвестировать в реальные осязаемые активы, имеющие объективную ценность.

Считается, что недвижимость всегда растет в цене. Это не совсем так: недвижимость растет в цене в долгосрочной перспективе, а в краткосрочной цена может оставаться на одном уровне или даже падать.

Здесь важно учитывать:

  1. общее состояние рынка. Когда рынок вступил в фазу роста – растет любая недвижимость. Когда рынок падает или находится в стагнации – нужно особенно внимательно подходить к выбору квартиры для инвестиций.
  2. ликвидность объекта. Новостройки ликвиднее вторичного жилья, потому что это более новые дома с хорошими коммуникациями и удобными планировками. Самые ликвидные квартиры – однокомнатные.
  3. состояние города. Есть перспективные города, которые растут и развиваются. Помимо естественного прироста населения, туда регулярно переезжают люди из других городов и деревень. Если в городе обратная тенденция (люди чаще уезжают оттуда, чем приезжают), нужно задуматься о перспективах инвестиций.
  4. инфраструктура района. В каждом крупном городе есть перспективные районы: когда они начинают застраиваться и не имеют хорошей развитой инфраструктуры, жилье там стоит недорого. Через несколько лет по мере появления новых магазинов, школ, детских садов цены на недвижимость в таких районах начинают расти.

“Планом Б” для инвестора в новостройки для перепродажи будет разделение квартиры на студии и сдача в аренду. Если квартира пока не выросла в цене или инвестор передумал ее продавать, он может получить ежемесячный денежный поток с аренды, а разделение квартиры на студии позволяет увеличить доходность каждого квадратного метра в 1,5-2 раза. Подробнее об этой стратегии можно прочитать здесь.

Смотрите видео, где профессиональный инвестор рассказывает об инвестициях в новостройки:

Инвестиции в новостройки: с чего начать

Начать инвестирование в новостройки стоит с определения стратегии, просмотра объектов и подачи заявки на ипотеку.

  1. просмотрите как можно больше объектов, прежде чем принимать решение о покупке. Лучше всего выписать основные требования к квартире на лист бумаги и сразу (до просмотра) отсеять неподходящие квартиры.
  2. не ориентируйтесь только на цену квадратного метра. Это не единственный важный показатель.
  3. не судите о новостройке по рекламным буклетам и информации в интернете.
  4. выбирайте застройщиков, которые уже имеют сданные объекты. Не поленитесь поехать и посмотреть на них, спросить мнение жильцов.

Когда квартира выбрана, есть смысл поторговаться, даже если инвестор покупает напрямую у застройщика. Часто на новостройки дают дополнительные скидки.

Ипотека на новостройку

Покупка новостройки кредитуется по минимальной ставке: в Сбербанке в начале 2018 года можно взять кредит под 7,9% годовых. В ряде регионов есть льготные условия для покупателей. Также льготные условия предоставляются семьям с 2 детьми и более, если второй (или третий) ребенок родился в 2018 году.

Имея подтверждение из банка об одобрении кредита, можно приступать к поиску объекта. Никаких дополнительных бумаг для этого не требуется. Если банк не одобрил кредит, рекомендуется обратиться к ипотечным брокерам.

Как правильно купить квартиру в новостройке

Ключевой вопрос для любого инвестора – какую новостройку выбрать для инвестиций. Некоторые квартиры с годами не растут в цене и даже дешевеют. Здесь имеют значение 3 фактора:

  1. на каком этапе строительства покупается квартира (на стадии котлована, в процессе строительства, когда дом почти готов, когда дом сдан)
  2. характеристики квартиры
  3. характеристики дома и района

Рассмотрим их более подробно.

Покупка квартиры на стадии котлована

Покупка квартиры на стадии котлована – самый дешевый и самый рисковый вариант для инвестора. Доходный, потому что на этапе котлована самые дешевые цены за квадратные метры. Рисковый, потому что эти квадратные метры могут так и остаться в проекте на бумаге. Большое количество недостроя и проблема обманутых дольщиков, которые вложили деньги и не получили жилье, заставило государство пересмотреть подход к долевому строительству. В конце 2017 года Правительство объявило об отказе от ДДУ (договоров долевого участия) и переходе к проектному финансированию строительства. Поэтапный переход будет завершен к 2020 году.

Читайте также:  Без согласования с руководством

1 июля 2018 года вступят в силу поправки к 214-ФЗ, и купить квартиру в строящемся доме будет нельзя. Финансировать строительство теперь станут не дольщики, а банки. Целый ряд дополнительных требований к застройщикам вытеснит с этого рынка мелких игроков и заставит оставшихся застройщиков поднять цены (по оценкам экспертов, на 15-20%). Пока изменения не вступили в силу, инвесторы еще могут дешево купить квартиру в новостройке на стадии котлована. Главное – трезво оценить все риски и выбрать надежного застройщика.

Покупка квартиры на стадии строительства

Покупка квартиры на стадии строительства менее рискованна, чем покупка на стадии котлована. Чем ближе к сроку сдачи дома в эксплуатацию, тем меньше рисков и тем выше цена квадратных метров. Для инвесторов, которые не готовы рисковать, есть смысл искать почти готовые дома за несколько месяцев до сдачи в эксплуатацию. Это почти безрисковая и одновременно выгодная стратегия. После того как дом сдан, цена вырастает на 10-15% и более.

Как выбрать квартиру в новостройке

Главные требования к квартире в новостройке, которая покупается с целью перепродажи: высокая ликвидность и потенциал роста цены. Лучше всего проверить объект по специальному чек-листу.

Смотрите видео:

Предварительно оцените квартиру по следующим параметрам:

  • Площадь и количество комнат. Самые ликвидные объекты – однокомнатные квартиры площадью 30-40 кв. метров. В крупных городах пользуются спросом студии.
  • Этаж. Менее ликвидны первый и последний этаж, но они стоят дешевле. Если квартира покупается для сдачи в аренду, этаж не имеет принципиального значения, но для перепродажи идеальными считаются 3-5 этаж.
  • Планировка. Поскольку инвестор не планирует делать перепланировку, критичных требований к планировке нет. Исходите из требований потенциальных покупателей. Можно заранее спросить у риэлторов, какое жилье пользуется спросом в вашем регионе. Обычно покупатели ценят большую кухню, раздельных санузел, наличие лоджии или балкона, и красивый вид из окна.

Требования к дому и району:

  • ЖК, массовая или точечная застройка. Сейчас популярны квартиры в жилых комплексах с закрытой охраняемой территорией. У них есть свои плюсы, но есть и минусы. Во-первых, стоимость жилья в ЖК выше. Продать дорогую квартиру бывает сложно, особенно в кризис, а готовое жилье эконом-класса всегда востребовано. Во-вторых, в ЖК или местах массовой застройки бывает большое предложение квартир на продажу. Чтобы продать свою квартиру, приходится конкурировать с другими продавцами. При условии хорошо развитой инфраструктуры района стоит рассмотреть дома точечной застройки.
  • Кирпич, монолит или панель. Любой строительный материал имеет плюсы и минусы Кирпичные дома стоят дороже, но считаются долговечными и пользуются спросом. Монолит дешевле кирпича и также отличается надежностью. Панель – эконом-вариант для бюджетного жилья.
  • Хорошая транспортная доступность. Если из центра города нужно добираться с пересадками или квартира далеко от метро (в крупных городах), это плохо для потенциальных покупателей.
  • Состояние прилегающей территории. Уютный ухоженный двор с хорошей детской площадкой повышают шансы на продажу.
  • Наличие парковки. Важный критерий для автомобилистов – собственная парковка.
  • Инфраструктура района. Близость магазинов, школ, больниц, детских садов, парков и зон отдыха сказывается на стоимости жилья.

Покупка квартиры в новостройке: считаем доходность

Как говорил русский литератор Леонид Крайнов Рытов, “Постулат «За что купил, за то и продаю» – верный путь к банкротству”. Цель любого инвестора – продать дороже.

Если инвестор покупает квартиру за собственные средства, плановый доход от перепродажи новостройки – 30-40% за 1,5 года, то есть 20-27% годовых. Покупка квартиры в новостройке за кредитные деньги дает более высокую доходность.

Пример 1. Инвестор купил квартиру за 1 миллион рублей собственных денег. Через 18 месяцев продал ее за 1,3 миллиона рублей (не вкладывая дополнительных средств).

Доходность составила 30% за полтора года, или 20% годовых.

Пример 2. Инвестор купил ту же квартиру за 1 миллион рублей в кредит с первоначальным взносом 10% (100 000 рублей). 18 месяцев платил кредит (кредит на 20 лет по ставке 10% с ежемесячным платежом 8,5 тысяч рублей).

После расчета с банком у инвестора осталось 1 300 000 – 900 000= 400 000 рублей.

Доходность = (400 000/253 000)/1,5= 38% годовых.

Это приблизительный расчет. По факту инвестор должен банку меньше 900 000 (т.к. часть кредита выплатил за полтора года) и у него есть возможность снизить расходы, взяв кредитные каникулы. Также расчет не учитывает небольших сопутствующих расходов на риэлторов и оформление сделки. Но при покупке за чужие деньги доходность выше. Чем больше срок ипотеки – тем выше потенциальная доходность.

Перепродажа новостроек

Перепродажа новостроек – последний этап в реализации стратегии. Когда дом введен в эксплуатацию, а недвижимость выросла в цене, остается выставить ее на продажу, оформить документы и зафиксировать полученную прибыль.

Если инвестор ошибся в расчетах и квартира не выросла в цене в течение 1-2 лет, выгоднее не продавать ее без прибыли или в убыток, а cдавать в аренду.

Как продавать новостройки

Обычно инвесторы в новостройки перепродают ее в том же виде, что купили, без дополнительных вложений. Но окончательное решение по этому вопросу зависит от конкретной ситуации на рынке недвижимости. Если инвесторская квартира не имеет отделки, а спросом пользуются только готовые объекты с отделкой “под ключ”, имеет смысл подстроиться под требования рынка.

Как продавать новостройки:

  1. Узнайте стоимость квартиры на текущий момент и поставьте цену не выше среднерыночной. Желательно заложить в цену возможность небольшого торга.
  2. Используйте все каналы продажи (до 30 штук). “Сарафанное радио”, все сайты бесплатных объявлений, риэлторы, – пробуйте любые доступные варианты.
  3. Предпродажная подготовка. Приведите квартиру в порядок: она не должна выглядеть грязной или запущенной.
  4. Сделайте качественные фото и хорошее продающее объявление. В объявлении перечислите все достоинства квартиры, укажите варианты расчета (в том числе возможность использования материнского капитала).

Перепродажа квартир как бизнес

Перепродажа квартир может быть не разовой акцией, а полноценным инвестиционным бизнесом и основным источником дохода инвестора. С каждым новым объектом инвестор все лучше понимает рынок недвижимости и учится выбирать самые перспективные объекты для перепродажи.

Плюсы этой стратегии – высокая доходность при небольших стартовых вложениях (если использовать ипотеку) и минимум усилий инвестора. Первый урок “богатого папы” от Роберта Кийосаки гласит: “Богатые никогда не работают за деньги”. Перепродажа квартир позволяет заставить деньги работать на себя. Это полупассивные инвестиции, которые почти не отнимают времени.

Как заработать на новостройках

Понять, как заработать на новостройках, несложно: нужно нужно купить квартиру дешевле и продать дороже. Поскольку недвижимость – дорогостоящий объект, рост стоимости квартиры на 30-40% составит приличную сумму. А использование кредитного плеча позволяет еще больше повысить доходность стратегии. Но не всем инвесторам удается получить высокий доход от перепродажи квартиры.

Какие есть риски и как их минимизировать

Рассмотрим основные риски стратегии:

  1. Риск недостроя. Если покупать квартиру в недостроенном доме, который еще не введен в эксплуатацию, существует риск банкротства строительной компании. В этом случае стройка может быть заморожена на неопределенное время. Чтобы свести риск к минимуму, покупайте готовое жилье или квартиру в доме на последнем этапах строительства.
  2. Риск, что квартира не вырастет в цене. Можно купить квартиру, которая не подорожает и даже подешевеет через 1-2 года. Чтобы этого избежать, выбирайте объект строго по чек-листу.
  3. Риск не продать квартиру. Если на рынке недвижимости предложение опережает спрос, продать квартиру сложно. Помочь может лишь уникальное предложение (если квартира имеет какие-то существенные преимущества перед аналогичными объектами на рынке) или дисконт. Резервный вариант: сдавать жилье.

Налогообложение

Как и любой другой доход, доход с продажи недвижимости для физических лиц облагается по ставке 13%. Если квартира находится в собственности более 5 лет (или более 3 лет, если она куплена до 2016 года), налог платить не нужно.

13% рассчитываются не с суммы продажи, а с суммы фактически полученного дохода. Если квартира куплена за 1 млн. рублей, а продана через год за 1,3 млн. рублей. налогооблагаемая база – 300 000 рублей, а ставка налога составит 300 000*0,13 = 39 000 рублей.

  1. применить налоговый вычет (1 млн. рублей)
  2. учесть не только стоимость покупки, но и все сопутствующие расходы (включая риэлторов, ремонт и т.д). Расходы должны быть подтверждены документально.

Индивидуальные предприниматели платят налоги по ставке в соответствии с выбранной системой налогообложения ИП. На ОСНО налоговая ставка такая же, как для физических лиц – 13%. На УСН “Доходы” ставка налога 6% на все доходы, на УСН “Доходы-расходы” – 15% от разницы между доходами и расходами.

Перепродажа новостроек не попадают под патентную систему налогообложения ИП и ЕНВД. В большинстве случаев предпринимателю выгоднее заплатить по ставке 13% как физическое лицо.

Ссылка на основную публикацию
Займ на карту
close slider

Adblock detector